Cenové bubliny na trhu nemovitostí: Jak je rozpoznat a vyhnout se přehřátému trhu

Cenová bublina na trhu nemovitostí není jen ekonomický termín - je to reálná hrozba, která může zničit úspory tisíců lidí. V České republice už jsme to zažili. V roce 2025 je průměrná cena bytu v Praze 8,5 milionu korun. Průměrná mzda je 42 500 Kč. To znamená, že člověk musí spořit bez výdajů přes 16 let, jen aby si mohl koupit byt. A přitom nejde o žádnou výjimku - většina lidí si nemůže dovolit byt vůbec vůbec. Co je za tím? A jak poznat, že se trh blíží k pádu?

Co je vlastně cenová bublina?

Cenová bublina je situace, kdy ceny něčeho - třeba bytu - stoupají ne z důvodu skutečné hodnoty, ale proto, že lidé věří, že je to dobrá investice. A když všichni věří, že cena bude stoupat, kupují, i když to ekonomicky nedává smysl. Když se pak někdo probudí a začne prodávat, ostatní se vyděsí a začnou také prodávat. A bublina praskne.

V Česku to už jednou dopadlo špatně. V letech 1993-2008 ceny bytů rostly o 30 % více než mzdy. Lidé si mysleli, že byty jsou „bezpečná investice“. A tak se ceny zvedly do nebes. Když se pak v roce 2008 finanční krize dotkla i Česka, ceny prudce klesly. Mnozí, kteří si koupili byt na hypotéku, zůstali s dluhem větším než hodnota domu. A to je právě to, co se může znovu stát.

5 klíčových příznaků, že bublina roste

Není potřeba být ekonomem, abyste poznali, že se něco děje. Stačí sledovat pět jednoduchých ukazatelů.

1. Poměr ceny bytu k průměrné mzdě - V roce 2005 byl tento poměr 2,5:1. V roce 2025 je to 20:1. To znamená, že byt stojí dvacetkrát tolik, kolik vyděláte za rok. Zdravý poměr je pod 10:1. Když je výš než 15:1, je to varování.
2. Poměr ceny k nájemnému - Pokud byt stojí 8,5 milionu a nájemné je 25 000 Kč měsíčně, pak za 28 let byste zaplatili tolik, kolik stojí byt. Zdravý poměr je 15:1. V Praze je dnes 28:1. To znamená, že je levnější platit nájemné než kupovat. A přesto lidé kupují.
3. Rychlost růstu cen - Pokud ceny bytů rostou o 10 % a více ročně, zatímco mzdy rostou o 3-5 %, je to červená vlajka. V roce 2023 ceny bytů v Praze stouply o 13 %. Mzdy o 4,5 %. Kdo to může zvládnout?
4. Hypoteční sazby - Když sazby klesly pod 2 % v letech 2016-2019, lidé si začali brát větší úvěry. Když se sazby zvedly na 6 % v roce 2023, mnozí už nemohli splácet. Dnes jsou sazby kolem 4,5 %. To je stále nízké - ale už ne tak nízké jako dříve. Když se sazby začnou zvyšovat, lidé přestanou kupovat. A ceny se začnou měnit.
5. Počet transakcí klesá, ceny stojí - To je nejčernější signál. Pokud se lidé přestávají prodávat, ale ceny se neklesají, znamená to, že prodávající nechtějí přiznat, že byt už neváží tolik, co dříve. V Praze v roce 2024 se počet prodejů bytů snížil o 18 %, zatímco průměrné ceny zůstaly stejné. To je přesně ten moment, kdy bublina začíná praskat.

   Proč to v Česku dopadlo takhle?

   Nejde jen o lidi, kteří kupují. Je to systémový problém.

   První věc: nabídka je katastrofálně nízká. V Česku se ročně postaví jen 35 000 bytů. Potřebujeme 50 000. To znamená, že každý rok chybí 15 000 bytů. Když máte málo bytů a všichni je chtějí, ceny musejí stoupat. A největší tlak je v Praze. Zde je průměrná cena 8,5 milionu Kč. Ve zbytku Česka je to 3,2 milionu. To je rozdíl 2,66:1. A to není jen o městech - je to o tom, že všichni chtějí být v Praze.

   Druhá věc: investoři a zahraniční peníze. Díky nízkým daním a stabilní ekonomice přichází do Česka mnoho zahraničních investorů. V Praze je podle odhadů až 30 % bytů ve vlastnictví fondů nebo cizinců. Ti nechtějí bydlet - chtějí pronajímat nebo prodávat za vyšší cenu. A to zvyšuje ceny pro všechny.

   Třetí věc: emocionální rozhodování. Podle průzkumu České asociace realitních makléřů z prosince 2024 78 % kupujících ignoruje všechny ekonomické ukazatele. Koupí byt, protože se bojí, že ho jinak nezískají. To se jmenuje FOMO - fear of missing out. A to je nejnebezpečnější věc na trhu.

   

   Co říkají experti - a kdo má pravdu?

   Neexistuje jedna pravda. Každý expert vidí jiný obrázek.

   Eva Zamrazilová, viceguvernéra ČNB, říká, že inflace v roce 2025 bude mezi 2 % a 2,5 %. To je klid. A to je dobré. Znamená to, že hypotéky se nebudou prudce zvyšovat. A to znamená, že lidé budou moci splácet.

   Boro Vujović, realitní makléř, říká, že trh bude záviset na daňové politice. Od ledna 2025 se kupujícímu vrací 10 % DPH. To znamená, že majitelé starších bytů musí snížit cenu, jinak se jim byt neprodeje. A to může začít korekci.

   Jan Brůna z hlidacipes.org říká, že viníkem jsou kupující - oni jsou ochotni platit vysoké ceny, protože nemají jiné investice. A to je pravda. V Evropě je mnoho lidí, kteří nevěří akciím, dluhopisům nebo podnikání. A tak si kupují byt - i když je to ekonomicky špatné rozhodnutí.

   UniCredit předpovídá, že růst cen bytů v roce 2025 klesne na 5-10 %. To znamená, že ceny už nebudou stoupat o 13 %, ale jen o 7 %. A to je zpomalení. Ale ne pokles.

   Žádný z nich neříká, že se ceny propadnou. Ale všichni říkají jedno: trh není udržitelný. A když není udržitelný, jednou se to změní.

   Co dělat, když chceš koupit byt?

   Nemusíš čekat na pád. Ale musíš být chytřejší.

   • Ne kupuj v Praze, pokud nemáš příjem 80 000 Kč měsíčně. Pokud vyděláš 40 000 Kč, nekupuj byt za 7 milionů. Zkus Brno, Ostravu nebo Plzeň. Tam je cena o 40-50 % nižší. A nájemné je také nižší. Můžeš si koupit větší byt, než bys měl v Praze.
   • Spusť kalkulačku. Vezmi si svůj příjem, hypoteční sazbu 4,5 %, dobu splácení 25 let. Spočítej, kolik ti zbude na živobytí. Pokud ti zbude méně než 15 000 Kč měsíčně, nekupuj. Nejde jen o splátku - jsou tam účty, jídlo, doprava, pojištění.
   • Neřeš FOMO. Pokud ti někdo říká: „Pokud to nekoupíš dnes, už nikdy nezískáš byt“, je to lživý strach. Trh se nezhroutí zítra. Ale pokud koupíš byt na hranici svých možností, může se ti zhroutit život.
   • Zkus pronájem. Pokud si můžeš dovolit koupit byt, ale nechceš riskovat, zůstaň v pronájmu. Dnes je nájemné v Praze 25 000 Kč. Pokud bys koupil byt za 8,5 milionu, splátka by ti stála 45 000 Kč. To je 20 000 Kč více. A tyto 20 000 Kč můžeš investovat do akcií, penzijního spoření, nebo si je nechat na zálohu. To je lepší investice.
   

   Co dělat, když už máš byt?

   Nejde o to, jestli jsi „výherce“ nebo „poražený“. Jde o to, jestli máš plán.

   • Ne prodávej v panice. Pokud jsi koupil byt v roce 2020 a teď máš zisk 30 %, nevěř, že se to bude pokračovat. Zvaž, jestli bys nechtěl prodat a přesídlit do levnějšího města. Můžeš si koupit větší byt v Brně za 4 miliony a mít víc volného prostoru i peněz.
   • Nezvyšuj splátky. Pokud máš hypotéku na 3 %, nech si ji tak. Neber větší úvěr, i když ti banka říká: „Můžeme ti zvýšit limit.“ To není dár - je to past.
   • Udržuj rezervu. Měj na účtu alespoň 6 měsíců splátek. Pokud přijde krize, nemusíš prodat byt za polovinu ceny.

   Co se stane dál?

   Nikdo neví přesně. Ale všechny značky ukazují na jedno: trh se zpomaluje.

   ČNB zvyšuje sazby, aby zastavila inflaci. To znamená, že lidé budou méně brát hypotéky. Více lidí bude zůstávat v pronájmu. Více bytů bude zůstat na trhu. Ceny se neklesnou - ale přestanou růst tak rychle.

   Největší hrozba není pád cen. Je to ztráta důvěry. Když lidé zjistí, že byt nezvýší jejich bohatství, ale zatíží jejich život, přestanou kupovat. A když přestanou kupovat, ceny se začnou měnit.

   A to je ten okamžik, kdy se bublina začne praskat - ne výbuchem, ale pomalým vyprášením.

   Nikdo neříká, že bys měl čekat. Ale měl bys být připravený. A nechat se vést emocemi. Znáš poměr ceny k mzdě? Znáš svou hypotéku? Znáš své možnosti? Pokud ano, nemusíš být obětí. Můžeš být ten, kdo se rozhodne chytře - a zůstane v bezpečí.