Daň z prodeje nemovitosti: 15 % nebo 23 %? Jak to funguje v praxi v roce 2025

Prodáváte byt nebo dům? Pak vás čeká jedna z nejčastějších otázek: Daň z prodeje nemovitosti bude 15 % nebo 23 %? Mnoho lidí si myslí, že stačí odečíst nákupní cenu od prodejní a výsledek vynásobit 15 %. To je chyba. Ve skutečnosti je to složitější, a pokud to nepočítáte správně, můžete zaplatit tisíce korun navíc. V roce 2025 je hranice mezi těmito sazbami 1 676 052 Kč. Ale nejde jen o váš zisk z nemovitosti. Všechny vaše příjmy za rok se sčítají dohromady. A to může změnit všechno.

Co se vlastně daňuje?

Nezačínáte od celé prodejní ceny. Daň se platí pouze z zisku, tedy rozdílu mezi cenou, za kterou nemovitost koupíte, a cenou, za kterou ji prodáte. Ale to není všechno. Můžete snížit základ daně o prokazatelné výdaje. To znamená:

• původní nákupní cenu (s dokladem)
• náklady na rekonstrukce a opravy (pouze pokud máte faktury)
• notářské poplatky
• provize realitního makléře
• náklady na vyhodnocení nemovitosti nebo soudní výdaje spojené s prodejem

Nemůžete si připočítat všechno. Například náklady na nové dlažby, které jste zaplatili hotově a nemáte fakturu, se nedají započítat. To je jedna z nejčastějších chyb. Podle analýzy Dostupný advokát z ledna 2025 65 % lidí neuplatňuje všechny možné výdaje. Průměrně to znamená, že zaplatí o 37 000 Kč více daně než by museli.

15 % nebo 23 % - jak to funguje?

Český systém je progresivní. To znamená, že první část zisku je zdaněna 15 %, zbytek 23 %. Hranice mezi těmito sazbami je 1 676 052 Kč. Ale pozor: ne jen váš zisk z nemovitosti se počítá. Celkový příjem za rok - včetně mzdy, penzí, nájemného nebo příjmů z jiných prodejů - se sčítá dohromady. Pokud přesáhnete prahovou hodnotu, celý zisk nad touto hranicí je zdaněn 23 %.

Příklad: Prodáváte dům za 5,2 milionu Kč. Koupil jste ho za 2,7 milionu Kč. Náklady na rekonstrukci máte dokumentované na 220 000 Kč. Výdaje na prodej (notář, makléř) jsou 100 000 Kč.

Zisk = 5 200 000 - 2 700 000 - 220 000 - 100 000 = 2 180 000 Kč.

Prvních 1 676 052 Kč zisku se daňuje 15 %: 1 676 052 × 0,15 = 251 408 Kč.

Zbytek: 2 180 000 - 1 676 052 = 503 948 Kč. Ten se daňuje 23 %: 503 948 × 0,23 = 115 908 Kč.

Celková daň: 251 408 + 115 908 = 367 316 Kč.

A teď si představte, že máte roční mzdu 800 000 Kč. Tato částka se přičítá k vašemu zisku. Takže celkový příjem za rok = 2 180 000 + 800 000 = 2 980 000 Kč. Hranice 1 676 052 Kč už byla překročena. V tomto případě se celý zisk z nemovitosti daňuje 23 %, protože příjem z jiných zdrojů vás posunul do vyšší sazby. To je ten moment, kdy lidé říkají: „Ale já jsem to nepředpokládal!“

Proč se to změnilo a proč je to důležité?

Do roku 2022 se daň z prodeje nemovitosti počítala jednoduše: 15 % na celý zisk. Od roku 2022 se zavedla dvojité sazba. Cílem bylo zvýšit příjmy z velkých transakcí, kde se často jednalo o investiční prodeje, ne o bydlení. A funguje to. Podle Českého statistického úřadu v roce 2024 přesáhlo 37 % prodejů nemovitostí prahovou hodnotu. V roce 2023 to bylo 29 %. Růst cen nemovitostí o 8,7 % v roce 2024 znamená, že stále více lidí se dostává do vyšší sazby.

Ministerstvo financí očekává, že v roce 2025 bude 42 % prodejů přesahovat hranici. To znamená, že většina lidí, kteří prodávají nemovitosti, bude platit 23 % na nějakou část zisku. A to i přes to, že hranice je v roce 2025 o 25 000 Kč vyšší než v roce 2024.

Co dělat, abyste nezaplatili navíc?

Největší chyba je neúplná dokumentace. Většina lidí si neuvědomí, že faktury z rekonstrukcí musí mít DIČ prodávajícího. Pokud jste zaplatili za novou koupelnu 150 000 Kč a faktura má jen váš název a adresu, to neplatí. Musí být vydaná na jméno osoby, která nemovitost prodává. To znamená, že pokud jste rekonstruovali dům před několika lety a nepředpokládali jste, že ho budete prodávat, můžete být v nevýhodě.

Doporučení:

1. Uchovávejte všechny faktury z oprav, rekonstrukcí, nákupů stavebních materiálů - alespoň 10 let.
2. Nezapomeňte na náklady spojené s prodejem: notář, makléř, posudek, případné soudní výdaje.
3. Počítejte s tím, že vaše mzda, penze nebo jiné příjmy se sčítají s příjmem z prodeje.
4. Pokud prodáváte více nemovitostí v jednom roce, celý zisk může být zdaněn 23 %, protože se kumulují.

Na fóru Bazos.cz uživatel „PetrCZ“ píše: „Prodal jsem byt za 3,8 milionu, koupil jsem ho za 2,4 milionu. S dokumentovanými rekonstrukcemi za 180 000 Kč jsem zaplatil 183 000 Kč daně. Bez těchto faktur bych zaplatil o 27 600 Kč více.“

Naopak uživatel „Nedaňák“ na Redditu: „Prodal jsem dům za 6 milionů, koupil jsem ho za 3,5 milionu. Měl jsem mzdu 700 000 Kč. Zapomněl jsem, že se to sčítá. Daň byla 485 000 Kč místo očekávaných 375 000.“

Kdy je daň nulová?

Daň z prodeje nemovitosti se neplatí, pokud:

• nemovitost jste vlastnili déle než 5 let (to platí pro byty a domy, které jste používali jako své trvalé bydlení)
• nemovitost jste získali dědictvím nebo dárkem a vlastnili jste ji déle než 5 let
• prodej je součástí výměny nemovitostí, kde se nezískává zisk (např. výměna bytu za byt)

Je důležité: pokud jste vlastnili nemovitost jako své trvalé bydlení, ale nyní ji prodáváte, a vlastnili jste ji déle než 5 let, neplatíte žádnou daň. To je jedna z největších výhod českého systému. Ale pokud jste ji koupili jako investici a prodáváte ji po 3 letech, daň se platí.

Co se děje v zahraničí?

Český systém je v Evropě poměrně jedinečný. Německo má tzv. spekulační dobu 10 let - po níž je prodej nemovitosti daňově osvobozen. Slovensko má jednotnou sazbu 14 % na celý zisk. Rakousko zdaňuje 27,5 %, ale má 15letou lhůtu pro osvobození. USA má složitý systém podle příjmové skupiny a doby držení majetku. Česko je mezi těmito systémy - není ani nejvýhodnější, ani nejhorší. Ale je jasnější a jednodušší.

Na druhou stranu: český systém je založen na průměrné mzdě. To znamená, že když vzrostou mzdy, vzroste i prahová hodnota. V roce 2026 by mohla být 1 785 000 Kč. Ale zároveň rostou i ceny nemovitostí. A to znamená, že i když se hranice zvýší, bude stále více lidí překračovat prahovou hodnotu.

Co dělat teď?

Nečekáte na 1. dubna. Pokud jste v roce 2025 prodali nemovitost, začněte shromažďovat doklady hned teď. Zkontrolujte:

• máte všechny faktury z rekonstrukcí?
• máte faktury od notáře a makléře?
• jaký byl váš celkový příjem za rok 2025?
• prodáváte jen jednu nemovitost nebo více?

Pokud máte pochybnosti, nechte si spočítat daň od daňového poradce. Není to náklad, je to investice. Podle průzkumu Hypox 78 % lidí, kteří prodávají nemovitosti poprvé, podceňuje svou daňovou povinnost o průměrně 19,5 %. To je tisíce korun navíc.

Daňové přiznání podáte do 1. dubna 2026. Pokud podáte elektronicky, máte ještě do 2. května. Ale nečekáte na poslední chvíli. Víte, co se stane, když se Finanční úřad rozhodne provést kontrolu? Může se vrátit zpět až o 5 let. A pokud zjistí, že jste zapomněli nějaké faktury nebo přehlíželi příjmy, může vám přikázat pokutu až 30 % z nedoplatku plus úroky 14 % ročně.