Jak připravit pronajímaný byt k prodeji bez nájemníka: krok za krokem
Prodej bytu, který byl dříve pronajatý, ale momentálně neobsazený, není jen o tom, že ho vyčistíte a přebarvíte. Je to o tom, jak ho prodejní interiér přemění na lákavý produkt, který koupí kupující bez pochyb. A to i když už tam nikdo nežije. V České republice je to častá situace - vlastník chce prodat, nájemník odešel, ale byt zůstal zapadlý. A právě v této fázi se rozhoduje, zda byt prodáte rychle a za dobrou cenu, nebo zůstane na trhu měsíce a ztrácí hodnotu.
1. Vyčistěte byt jako nový
Když nájemník odešel, nezůstává jen jeho šmára na zdi. Zůstává vůně, která se nevymaže běžným čističem. Zůstávají mikroskopické skvrny na kuchyňských linkách, zaschlé zbytky v koupelně, prach v klimatizaci, a v některých případech i plísně v úhlech. To všechno musíte odstranit. Ne jen z viditelných míst, ale i z těch, kde se nikdo nekouká: pod obědovým kuchyňským nábytkem, za koupelnovými zrcadly, u vývětrných otvorů. Některé vlastníci používají profesionální čistící služby, které mají speciální přístroje pro odstranění pachů a plísní. To není luxus - to je základ. Kupující si všimne každé drobnosti. A jediná špatná vůně nebo skvrna může zničit dojem, že byt je čistý a pečlivě udržovaný.2. Odstraňte vše, co není potřeba
Většina lidí si představuje, že byt má být „připravený k životu“. Ale to není pravda. Když prodáváte byt, nemáte chtít, aby se někdo cítil, že tam někdo žil. Musíte odstranit všechny stopy: zbytky nábytku, hračky, nádobí, náhradní dveře, staré záclony, i ty nejmenší věci - jako nádobí na bytové čistící prostředky. Všechno, co není součástí stálého vybavení (např. vložené skříně, kuchyňské linky, výtopné systémy), musíte odstranit. Zbývá jen minimum: pár kousků nábytku, které ukazují, jak by byt mohl vypadat. Například jedna židle u stolu, jedna lampa, možná i nějaký koberčík. Nic víc. Cílem je, aby kupující mohl vstoupit a říct si: „Tohle bych si mohl představit jako svůj.“3. Přebarvěte stěny na bílou nebo neutrální
Bílá stěna není nudná - je univerzální. Když máte byt v barvě, kterou si někdo vybral před 10 lety, může to být pro kupujícího odrazující. Červená stěna? Znamená to, že se musíte připravit na výdaj na nové barvy. Modrá? Znamená to, že se musíte připravit na odstranění stínů. Bílá? To je čistý plátno. A to je to, co kupující chtějí. V České republice je nejčastější volbou bílá nebo světle šedá. Nejlepší je použít matnou, ne lesklou barvu - ta nezvýrazňuje nedostatky na stěnách. A nezapomeňte na okraje: krajiny, rámy dveří, podlahy. Všechno musí být pečlivě připraveno. Více než 70 % prodejů bytů v Brně v roce 2025 proběhlo u bytů, které měly stěny v neutrální barvě.4. Připravte dokumentaci - to je klíč
Nikdo vás nezastaví, když prodáváte byt. Ale když přijde kupující s advokátem, bude chtít všechny dokumenty. A to nejen kupní smlouvu. Musíte mít:- Protokol o předání nemovitosti - kde je zaznamenáno stav všech měřičů (voda, plyn, elektřina) na den předání
- Dokument o odhlášení trvalého pobytu - pokud byl někdo registrován na adrese, musí být odhlášen formálně u městského úřadu
- Kopie původní nájemní smlouvy - i když nájemník odešel, musíte mít potvrzení, že smlouva byla ukončena
- Potvrzení od SVJ - pokud je byt v bytovém domě, musíte mít potvrzení, že jste vyřešili všechny finanční závazky (např. příspěvky na údržbu)
5. Fotografie - vaše nejlepší reklama
Dnes se byty prodávají na internetu. A pokud nemáte dobré fotografie, nikdo vás nevidí. Nejde o to, že máte kameru. Jde o to, jak to vypadá. Používejte širokouhlý objektiv - to je standard. Nefotografujte z kouta. Fotografujte tak, aby byl vidět celý prostor. Osvětlení je klíčové. Pokud je venku špatné světlo, zapněte všechny lampy. V koupelně nechte zapnutou světelnou pás. V kuchyni zapněte i podsvětlení. A pak přijde to nejdůležitější: odstraňte všechny věci, které nejsou součástí bytu. Nechte jen to, co jste připravili v bodě 2. Nechte jen to, co pomůže kupujícímu si představit, jak by tam žil. Více než 80 % prodejů v roce 2025 bylo uskutečněno u bytů, které měly profesionální fotografie.
6. Použijte rezervační smlouvu - nechte kupujícího zavázat
Většina lidí, kteří prodávají byt sami, si myslí, že stačí najít někoho, kdo chce koupit. Ale to není pravda. Většina lidí, kteří řeknou „chci to koupit“, se později rozhodne jinak. A vy ztrácíte čas. Proto je rezervační smlouva nezbytná. To je dokument, kde kupující zaplatí zálohu - obvykle 5-10 % ceny - a závazně se zaváže, že byt koupí. Pokud se odhlásí, ztrácí zálohu. Pokud ji koupí, záloha se odečítá z ceny. Tato smlouva je jednoduchá. Můžete ji vypracovat sami, ale doporučuji použít šablonu z Bezrealitky je největší česká realitní platforma, která nabízí šablony smluv pro svépomocný prodej. Nezapomeňte: bez zálohy je riziko, že kupující přijde, řekne „to se mi líbí“, a pak zmizí na tři měsíce.7. Zkontrolujte všechny systémy
Když byt nebyl obsazený, nikdo ho nekontroloval. A to může být riziko. Zkontrolujte:- Vodovod - nejde jen o to, zda voda teče. Zkontrolujte, zda nejsou úniky pod kuchyňským nábytkem
- Elektřina - zkontrolujte, zda všechny vypínače fungují, zda je rozváděč v pořádku
- Topení - zkontrolujte, zda všechny radiátory hřejí, zda nejsou křížové potrubí
- Okna - zkontrolujte, zda zavírají, zda nejsou špíny v těsněních
8. Upravte finanční plán - nezapomeňte na výplatu z úschovy
Když prodáváte byt, neznamená to, že hned dostanete peníze. Většina prodejů probíhá přes bankovní úschovu. To znamená, že kupující založí půjčku, banka zkontroluje byt, a až poté se peníze vydají. To může trvat 4-8 týdnů. Pokud vy potřebujete tyto peníze na jiný byt, musíte plánovat. Pokud ne, můžete zůstat bez domova. Musíte vědět, kdy se vám vydají peníze, kdy se odhlásí trvalý pobyt, kdy se přesune účet na vodu. Všechno to musí být v plánu. A nezapomeňte: pokud byl byt v nájmu, může být na něm zástava. Tu musíte vymazat před prodejem. To je proces, který trvá 2-3 týdny.9. Co s nájemníkem? A co s trvalým pobyt?
Jedna z největších chyb je, že vlastník předpokládá, že když nájemník odešel, problém je vyřešený. Ale není. Pokud nájemník měl trvalý pobyt na adrese, musíte ho odhlásit. Jinak bude ten byt „zablokovaný“ pro další prodej. Městský úřad nezaznamená změnu vlastnictví, pokud je tam stále registrován někdo. A to je důvod, proč některé byty zůstávají na trhu měsíce. Odhlášení trvalého pobytu je jednoduché: přijďte na městský úřad s dokladem o ukončení nájmu a dokladem o vlastnictví. A hned to udělají. Ale to musíte udělat před prodejem. Jinak se to stane překážkou.
10. Kdo vám pomůže?
Můžete to udělat sami. Ale je to náročné. Pokud máte čas, zkušenosti a trpělivost, můžete. Ale pokud ne, mějte na paměti: Dostupný Advokat je služba, která pomáhá s přípravou kupních smluv bez realitky, včetně 8 kroků prodeje bytu. Stojí kolem 3 000 Kč. To je mnohem méně než provize realitky (obvykle 5 % ceny bytu). A zároveň vám to ušetří čas a riziko. Když jste zodpovědný za všechno, můžete udělat chybu. A ta chyba může stát tisíce korun.| Prvek | Samostatně | S pomocí (advokát, služba) |
|---|---|---|
| Cena | 0 Kč (jen vlastní čas) | 2 500-5 000 Kč |
| Čas | 15-30 hodin | 2-5 hodin |
| Riziko chyby | Vysoké | Nízké |
| Prodejní rychlost | 3-6 měsíců | 1-3 měsíce |
| Prodejní cena | Střední | Vyšší (díky lepší prezentaci) |
Co dělat, když se všechno zhroutí?
- Pokud se kupující odhlásí: použijte rezervační smlouvu. Záloha vám zůstane. A pak hledejte dalšího. - Pokud zjistíte, že je na bytě zástava: kontaktujte banku. Vymažte ji před prodejem. To je povinnost. - Pokud je byt ve špatném stavu: nezkoušejte ho „zakrýt“ nábytkem. Lepší je investovat do malého opravy - například vyměnit závěry, přebarvit stěny, vyčistit všechno. To se vrátí v ceně. - Pokud se nechcete vypořádat s dokumentací: najměte advokáta. Nebo použijte šablony z Bezrealitky. Není to drahé.Frequently Asked Questions
Musím opravdu odstranit všechny věci z bytu, i když je to můj vlastní nábytek?
Ano. Když prodáváte byt, neprodáváte svůj domov. Prodáváte prostor. A když tam zůstane váš nábytek, kupující si nemůže představit, že by tam žil on. Dokonce i když je nábytek moderní - je to vaše věc. A to brání vizualizaci. Nejlepší je nechat jen základní kusy, které ukazují, jak by byt mohl vypadat - ne jak vypadá teď.
Můžu prodávat byt, když tam ještě někdo má trvalý pobyt?
Ne. Trvalý pobyt je právní závazek. Pokud je na adrese registrován někdo, městský úřad nezaznamená změnu vlastnictví. Musíte nejdříve odhlásit všechny trvalé bydlení. To se dělá formálně u městského úřadu - stačí dokument o ukončení nájmu a vaše doklady. Bez toho se byt nesmí prodat.
Je lepší prodávat byt s realitkou nebo sám?
To závisí na vás. Pokud máte čas, zkušenosti a chceš ušetřit 5 % ceny bytu, můžete to udělat sám. Ale pokud nechcete riskovat chyby, nechcete řešit smlouvy a nechcete se vypořádat s úschovou, je lepší použít službu jako Dostupný Advokat. Stojí 3 000 Kč, ale zaručí, že všechno bude v pořádku. A to vám může ušetřit tisíce.
Co dělat, když kupující chce slevu kvůli špatnému stavu vody?
Nejdříve zkontrolujte, zda je to skutečný problém. Pokud ano, můžete buď opravit - nebo dát slevu. Ale nechte si výhodu: pokud opravíte, můžete prodat rychleji a za vyšší cenu. Pokud dáte slevu, ztrácíte peníze. Většina kupujících raději koupí byt, který je v pořádku, než aby čekali na opravy.
Je nutné mít fotografie z dronu, když prodávám byt?
Ne. Pro byt je důležitá jen vnitřní fotografie. Dron se používá hlavně pro domy nebo byty s terasou nebo zahradou. U bytu to není potřeba. Důležité je, aby vnitřní fotografie byly kvalitní, dobře osvětlené a bez rušivých předmětů. To je to, co kupující vidí.
Co dělat dál?
Když máte byt připravený, dokumenty v pořádku a kupujícího zavázaného, je čas na prodej. Ale nezapomeňte na poslední krok: po prodeji se ujistěte, že:- Všechny služby (voda, plyn, elektřina) byly převedeny na nového vlastníka
- SVJ obdrželo potvrzení o změně vlastníka
- Žádné účty nezůstaly na vašem jménu