Koupě rodinného domu: Jak se vyhnout nejčastějším rizikům a použít kontrolní seznam

Proč koupě rodinného domu může být lákavá, ale i nebezpečná?

Koupě rodinného domu je jedna z největších finančních investic, kterou člověk v životě udělá. V roce 2024 se v Česku prodalo přes 42 000 rodinných domů - o 8,2 % více než v roce 2023. Většina lidí si představuje krásný dům se zahradou, klidem a možností dělat, co chcete. Ale za tímto snem často skrývají skryté náklady, právní pasti a technické problémy, které vás stojí desítky tisíc korun. Největší chyba? Předpokládat, že vše je v pořádku, jen proto, že prodávající říká, že je. Podle analýzy Realitní samoobsluhy z roku 2023 je 45 % všech problémů při koupi domu právního charakteru. A 35 % je technických vad, které byly vidět - ale někdo je neviděl. Nemusíte být odborník, abyste se vyhnuli těmto chybám. Stačí mít správný nástroj - kontrolní seznam. A ne jen nějaký seznam, ale ten, který vás provede každým krokem, od katastru až po střechu.

Právní rizika: Co se může skrývat v katastru nemovitostí

Nejčastější chyba při koupi domu je ignorování záznamů v katastru nemovitostí. Víte, že od roku 2014 je vlastnictví domu a pozemku jedno? To znamená, že pokud je dům v katastru zapsán jako „budova na pozemku“, nemůžete koupit jen dům - musíte koupit i pozemek. A naopak. Ale co když je dům špatně zapsaný? Například jako „přístavba“ nebo „nepovolená stavba“? Pak vás čeká dodatečný geometrický plán - a to může stát 15 000 až 50 000 Kč. A to je jen za dokumentaci. Pokud je dům postaven bez povolení, můžete ho vůbec nezískat. Tady je, co musíte ověřit ještě před podepsáním rezervační smlouvy:

• Je dům správně zapsán v katastru? Použijte nahlizenidokn.cuzk.cz - zadáte číslo pozemku a uvidíte všechny záznamy.
• Existují zástavní práva? Někdo může mít na domě hypotéku, kterou prodávající nezmiňuje.
• Je předkupní právo sousedů? To je nejčastější právní past. Pokud soused má právo koupit dům před vámi a vy to přehlédnete, soud může smlouvu zrušit. V letech 2020-2023 se tak stalo 142krát.
• Je dům v památkové ochraně? Pokud ano, nemůžete měnit fasádu, okna ani střechu bez souhlasu.
• Je dům v exekuci nebo v insolvenci? Pokud ano, transakce může být zrušena - a vy ztratíte zálohu.

Nezapomeňte také na příjezdovou cestu. V 22 % venkovských domů není cesta zákonně zajištěná - můžete mít dům, ale nezískáte přístup. A pokud je cesta soukromá, můžete být v závislosti na sousedovi.

Technický stav domu: Co se nevidí na první pohled

Technické problémy jsou druhým nejčastějším důvodem, proč lidé po koupi domu ztrácejí peníze. A nejčastější chyba? Podívat se na dům jen jednou - v pěkném dni, kdy je slunce a vše vypadá v pořádku. Podle Realspektruma z roku 2024 bylo v 68 % prohlídek zjištěno něco špatného se střechou. To znamená: poškozená krytina, volné hřebenáče, netěsná napojení na komín. A co když je voda už několik let tekla do krovů? Vlhkost může zničit dřevo - a oprava krovů stojí 100 000 Kč a více. Tady je seznam, co musíte prohlédnout osobně:

• Střecha: Zkontrolujte tašky - jsou poškozené? Je tam praskliny? Vezměte si s sebou laserový dálkoměr - změřte, jestli je střecha rovnoměrná, nebo se někde prohýbá.
• Okna a dveře: Zavřete je a přiložte ruku k těsnění. Cítíte větrání? Pokud ano, máte 30 % tepelných ztrát podle ČSOB. To znamená vyšší účty za topení.
• Stav krovů a vazníků: Vlezte do sklepa nebo podkroví. Hledejte tmavé skvrny, plíseň, zkažené dřevo. To je indikátor, že voda vniká už dlouho.
• Stav fasády: Je omítka prasklá? Jsou tam výběžky, kde byla voda? Pokud ano, může jít o problém s hydroizolací.
• Sklep: Je vlhký? Má plíseň? Pokud ano, voda se dostává do základů - a to je problém, který se opravuje jen vykopáním.
• Elektroinstalace: Je stará? Je v ní revize? Pokud je instalace starší než 25 let, může být nebezpečná - a pojišťovna vám nemusí vyplatit škodu.
• Vodovod a kanalizace: Vezměte si vlhkoměr (stojí 800 Kč). Změřte vlhkost ve zdech - hodnota nad 16 % je alarmující.
• Topení: Je kotel v revizi? Je komín čistý? Pokud ne, může být nebezpečný pro zdraví.

Nezapomeňte na termokameru. Pokud máte přístup k jedné (můžete si ji půjčit nebo pronajmout za 3 000 Kč), můžete vidět, kde je chladno - a tedy kde uniká teplo. V mnoha domech je vlhkost skrytá za obkladem - a termokamera to odhalí hned.

Finanční pasti: Co se neříká, ale stojí vás peníze

Finanční rizika jsou nejmenší skupina - ale nejvíce zničující. Nejčastější chyba? Předpokládat, že cena je konečná. Zkontrolujte:

• Je dům zatížený dluhy na fond oprav? Pokud je dům součástí spoluvlastnictví (např. dvě rodiny v jedné budově), může být dluh na opravy - a vy jej převezmete.
• Je PENB platný? Podle zákona č. 405/2016 Sb. je energetický štítek povinný pro všechny domy postavené po roce 1948. Pokud ho prodávající nemá, můžete být nuceni ho vyhotovit - a to stojí 3 000-8 000 Kč.
• Jsou zaplacené komunální poplatky? Pokud ne, budete je muset doplatit.
• Je nemovitost pojištěná? Pokud ano, získejte kopii pojistky - a podívejte se, jaký je rozsah. Některé pojištění nekryjí základní škody, jako je voda nebo požár.
• Je převod energií (voda, elektřina, plyn) převeden na vás? Pokud ne, můžete dostat účty za období, kdy jste ještě nevlastníkem.

A nezapomeňte na zálohu. Pokud ji dáváte přes advokáta nebo notáře, máte jistotu. Pokud ji dáváte přímo prodávajícímu - riskujete ztrátu.

Dokumenty, které musíte požádat - a proč

Když podepisujete kupní smlouvu, musíte mít v ruce tyto dokumenty:

• Projektová dokumentace a kolaudační souhlas - bez nich nemůžete provádět žádné úpravy.
• Revize technických zařízení (elektřina, plyn, topení) - musí být aktuální (max. 5 let).
• Záruční listy a manuály - pokud je kotel nebo klimatizace ještě v záruce, můžete je využít.
• Předávací protokol - musí obsahovat seznam všech zařízení, které zůstávají v domě.
• Kopie kupní smlouvy s ověřenými podpisy - pro vklad na katastr.
• Energetický štítek (PENB) - bez něj nemůžete domov zaregistrovat jako novou nemovitost.

Bez těchto dokumentů nejste vlastníkem - jste jen nájemcem s nárokem na dům.

Proč je profesionální inspekce nezbytná

Můžete udělat všechno sami - ale nejlepší způsob, jak se vyhnout nečekaným nákladům, je zaplatit za profesionální inspekci. Podle NEMOPAS stojí základní inspekce 2 500-4 000 Kč, kompletní 5 000-8 000 Kč. Co dostanete? Nejen seznam vad, ale i odhad nákladů na opravy, grafické vyhodnocení a doporučení, co dělat nejdřív. Ing. Martin Červenka z NEMOPAS říká: „Inspekce nemovitosti poskytne nejen informaci o stavu, ale může zachránit život.“ A má pravdu - špatná elektroinstalace může způsobit požár, špatný komín otrávit rodinu. A nezapomeňte: nejlepší inspekce je ta, která se dělá v různých podmínkách. V dešti - abyste viděli, kde teče voda. V zimě - abyste viděli, kde uniká teplo. V noci - abyste zjistili, jestli je šum z ulice nebo z větrání.

Co říkají lidé, kteří už koupili dům

Na fóru Realitních novin uživatel „PetrH_87“ říká: „Kontrolní seznam mi pomohl odhalit nelegální sklep, který prodávající neuváděl. Ušetřil jsem 35 000 Kč na povolení.“ Ale uživatelka „MartaK_1985“ upozorňuje: „Náš seznam selhal - vlhkost ve zdech jsme neviděli. Termokamera to odhalila až po podepsání smlouvy. Sanace stála 120 000 Kč.“ Na Facebooku v skupině „Koupě domu v ČR“ administrátor Michal Dvořák říká: „78 % členů, kteří použili kontrolní seznam, ušetřilo průměrně 45 000 Kč. Ale 22 % stále narazilo na problémy - nejčastěji zástavní práva a chybějící stavební povolení.“ To znamená: seznam nezaručuje 100 % bezpečí. Ale zvyšuje vaši šanci na úspěch z 67 % na 92 % - podle CAPNE.

Kdy a jak kontrolní seznam použít

Největší chyba? Vyplnit seznam až po podepsání smlouvy. To je příliš pozdě. Správný postup:

1. Začněte s právní kontrolou - přes katastr a veřejné registry.
2. Navštivte dům minimálně třikrát - v různých dnech a počasí.
3. Zajděte s odborníkem (stavební inženýr, elektrikář) na prohlídku.
4. Seznam vyplňte před rezervační smlouvou.
5. Použijte nalezené informace k vyjednávání ceny - pokud je dům v špatném stavu, měli byste za něj platit méně.
6. Po podepsání smlouvy si zkontrolujte, zda vám byly předány všechny dokumenty.

A pamatujte: čím dřív začnete, tím více času máte na vyjednávání. A čím víc vědět, tím méně riziko.

Co se v blízké budoucnosti změní

V říjnu 2025 spustil ČÚZK novou platformu „Kontrola domu“ - stačí zadat číslo pozemku a systém automaticky zkontroluje, zda je dům zapsaný správně, zda má povolení, zda má PENB. To zkracuje proces z hodin na minuty. Do roku 2026 bude systém propojený i se stavebními úřady - takže už nebudete muset hledat, zda byla stavba povolena. A v roce 2027 bude v kontrolním seznamu i část o klimatické odolnosti - jak dům odolá výškám vod, extrémním teplotám a suchu. To znamená: kontrolní seznam není jen nástroj dnes - je budoucností koupě domu. A kdo ho nepoužije, bude platit za chyby jiných.