Pražský realitní trh 2025: Ceny a nabídka bytů v klidném, ale růstovém tempu
Pražský realitní trh v roce 2025: Ceny rostou, nabídka klesá
V Praze dnes není snadné najít byt. Ne proto, že by lidé přestali chtít bydlet, ale protože jich prostě není dost. K prosinci 2025 je na trhu jen **4 200 bytů** k prodeji - to je méně než polovina toho, co bylo před pěti lety. A přitom Praha přitahuje stále více lidí. V roce 2025 tu žije přes **1,4 milionu obyvatel**. Každý rok se přidávají tisíce nových obyvatel - studenti, pracovníci, investoři. A každý z nich potřebuje místo, kde bydlí.
Ceny se v posledních letech zvedly jako výstřel. Průměrná cena za metr čtvereční se pohybuje mezi **130 000 a 150 000 Kč**. Ale to je jen průměr. V centru, například v Praze 1, platíte za metr čtvereční až **190 000 Kč**. V některých částech Prahy 6 a 7 - tam, kde je pěšině, kavárny a parky - se ceny blíží **250 000 Kč**. A to jsou jen starší byty. Novostavby? Tam se začínáte pohybovat kolem **163 000 Kč/m²**, a v nejlepších lokalitách už se dostáváte k **241 000 Kč/m²**.
Co se děje v ostatních částech? V Praze 8, která je dříve považována za „předměstí“, se ceny zvedly o **24,9 %** za poslední rok. V Praze 4, která je nejlevnější z hlavních městských částí, stojí metr čtvereční **117 000 Kč**. Ale i tam se ceny zvyšují - jen pomaleji. Lidé už nečekají na zlevnění. Když vidí byt, který jim vyhovuje, dělají nabídku hned. A často i nad tržní hodnotou.
Proč je tak málo bytů k prodeji?
Nabídka bytů v Praze klesla o téměř třetinu za posledních pět let. Před rokem 2020 jich bylo na trhu přes 6 000. Dnes jich je jen 4 200. Proč?
- Stavba zpomalila. Stavět v Praze je dnes náročné. Nové projekty čelí přísnějším povolením, stoupajícím nákladům na stavební materiály a pracovní sílu. Developeři se rozhodují jen pro ty projekty, které jsou jistě prodejné.
- Investoři drží nemovitosti. Třicet až třicet pět procent všech transakcí v Praze je nákupů pro investice. Mnoho lidí koupilo byt v roce 2021 nebo 2022 a teď ho nechávají pronajímat. Nechají ho stát, protože vědí, že za pár let bude stát víc.
- Staré byty se neprodávají. Panelové byty, které byly dříve považovány za „nežádoucí“, se dnes prodávají rychle. I když nejsou rekonstruované. Lidé je kupují, protože jsou levnější než novostavby a stále lepší než pronájem.
Ve výsledku: málo bytů, mnoho lidí. A to znamená, že prodávající mají všechnu moc. Kupující se musí rozhodovat rychle - a často za vyšší cenu.
Co se prodá nejrychleji?
Není tajemstvím, že největší poptávka je po **malých bytech**. Ty, které stojí do 7-8 milionů korun. Jsou ideální pro mladé páry, jednotlivce, investory. A prodávají se během dnů. Někdy i za několik hodin po zveřejnění.
Proč? Protože jsou dostupné pro více lidí. A protože je možné je pronajímat. Investoři je kupují, aby je pronajímali. Lidé, kteří chtějí vlastní byt, ale nemají velký rozpočet, je kupují jako první krok k vlastnímu bydlení.
Na druhé straně: luxusní byty, které stojí přes 20 milionů, prodávají se pomaleji. Jsou pro ně menší trh. A kupující čekají. Nebo se rozhodují jen tehdy, když najdou „ten pravý“. Prodejní doba těchto nemovitostí je často několik měsíců - někdy i rok.
Ceny se zvyšují - ale proč?
Nejrychleji rostou ceny u malých bytů. To potvrzují i odborníci. Vlastimil Šedivý z Feira Real Estate říká: „Ceny rostou dvouciferným tempem, a nejvíc u menších bytů.“
Proč? Protože poptávka je největší. A protože investoři vědí, že tyto byty mají nejvyšší nájemný výnos. V Praze se dnes můžete těšit na nájemný výnos kolem **4-5 % ročně** - to je výrazně víc než u spořicích účtů nebo státních dluhopisů.
Ještě jedna věc: úrokové sazby se uklidňují. V roce 2024 byly hypotéky kolem 6-7 %. Dnes se drží kolem **4,5 %**. A očekává se, že do konce roku 2026 klesnou na **3-4 %**. To znamená, že více lidí bude moci koupit byt na hypotéku. A to zase zvýší poptávku.
Expert Iztok Toplak předpovídá, že nájemné bude růst o přibližně **1 % za čtvrtletí**. To znamená, že za dva roky bude nájemný výnos ještě atraktivnější.
Co se stane v příštích letech?
Analýzy z Jakesdevelopment.cz předpovídají, že v Praze budou ceny růst **5-7 % ročně**. To znamená, že v roce 2029 může průměrná cena bytu dosáhnout **165 000 až 180 000 Kč/m²**.
Ve zbytku Česka se ceny zvyšují jen o **3-4,5 % ročně**. To znamená, že Praha se stává ještě výraznějším centrem - a vzdálenost mezi Prahou a zbytkem republiky se zvětšuje.
Co se bude dít s výstavbou? Developeři se přesouvají k energeticky efektivním budovám. Nové byty mají větší podíl zelených ploch, moderní izolaci, solární panely. A to všechno stojí víc. Ale lidé jsou ochotni za to platit - nejen kvůli komfortu, ale i kvůli nákladům na energii.
Ještě jedna věc: sdílené byty a družstevní vlastnictví se stávají alternativou. Někteří lidé se rozhodují pro dlouhodobý pronájem s garancí - protože nemají možnost koupit vlastní byt. Ale i tato alternativa se stává dražší. Nájemné roste.
Kdo vyhrává a kdo prohrává?
Prodejci vyhrávají. Investoři vyhrávají. Kupující, kteří mají hotovost nebo velký příjem, vyhrávají.
Prohrávají ti, kteří:
- neběží s penězi na účtu,
- nejsou schopni zaplatit vysokou splátku,
- čekají na „levnější čas“.
Protože ten čas už neexistuje. A když se objeví byt, který vám vyhovuje - musíte se rozhodnout hned. Jinak ho někdo jiný koupí - a za vyšší cenu.
Na druhé straně: kdo už vlastní byt v Praze, má nyní silný aktivo. Nejen jako místo, kde bydlí, ale jako investici. Více než 30 % všech transakcí v Praze je nákupů pro investice. A to je důkaz, že lidé věří, že nemovitost je stále nejbezpečnější způsob, jak uchovat hodnotu svých peněz.
Co dělat, pokud chcete koupit byt v Praze?
Nečekejte. Nečekejte na zlevnění. Nečekejte na „správný čas“. Ten čas už byl. A pokud ho propustíte, bude se zase zvyšovat.
Tady je, co dělat:
- Udělejte si jasný rozpočet. Kolik můžete zaplatit? Kolik můžete splácet? Nezapomeňte na poplatky, pojištění, údržbu.
- Zjistěte, kde chcete bydlet. Ceny se liší o tisíce korun mezi čtvrtěmi. Praha 8 není Praha 1. Ale i Praha 8 roste rychle.
- Začněte sledovat trh. Přihlašte se na portály jako Realitakroku.cz nebo Hypoindex.cz. Nastavte upozornění na byty ve vaší cenové kategorii.
- Mějte připravené dokumenty. Pokud chcete použít hypotéku, mějte připravené příjmové potvrzení, výpis z účtu, potvrzení o úvěru.
- Nebojte se dělat nabídku nad cenou. Pokud byt vyhovuje, a máte možnost, je to často jediná cesta, jak ho získat.
A pokud nemáte dostatek peněz na nákup? Zvažte alternativy: družstevní vlastnictví, pronájem s dlouhodobou garancí, nebo koupě bytu v okolí Prahy - například v Brandýse, Kladně nebo Čelákovicích. Tam jsou ceny ještě přijatelné. A růst je také reálný.
Trh je živý. A bude pokračovat.
Pražský realitní trh není jen o bytech. Je to o lidích. O tom, kdo sem přichází, kdo zde zůstává, a kdo se musí vzdálit. Je to o ekonomice, o investicích, o snu o vlastním domově.
Ceny budou růst. Nabídka bude zůstávat nízká. A poptávka? Bude silná. Více lidí chce bydlet v Praze. Více lidí chce investovat. A dokud to tak bude, trh nebude klidný. Ale bude růst.
Největší riziko není, že ceny klesnou. Největší riziko je, že budete čekat - a pak zjistíte, že už jste příliš pozdě.
Jaká je aktuální průměrná cena bytu v Praze v roce 2025?
Průměrná cena bytu v Praze v polovině roku 2025 se pohybuje mezi 130 000 a 150 000 Kč za metr čtvereční. V centrálních částech, jako je Praha 1, se ceny blíží 190 000 Kč/m², zatímco v některých lokalitách Prahy 6 a 7 dosahují i 250 000 Kč/m². Novostavby mají průměrnou cenu 163 000 Kč/m², s rekordními hodnotami až 241 000 Kč/m² v nejvyhledávanějších oblastech.
Proč je v Praze tak málo bytů k prodeji?
Nabídka klesla z více než 6 000 bytů před pěti lety na pouhých 4 200 v roce 2025. Důvody jsou tři: stavba je dnes náročnější a dražší, investoři drží byty pro pronájem (30-35 % všech transakcí), a staré panelové byty se dnes prodávají rychle - ale nejsou většinou v nabídce, protože už byly koupeny.
Které byty se prodávají nejrychleji?
Nejrychleji se prodávají malé byty do 7-8 milionů korun. Jsou oblíbené jak mezi zájemci o vlastní bydlení, tak mezi investory, kteří je pronajímají. Tyto byty se často prodávají během několika dní, někdy i za několik hodin po zveřejnění. Luxusní byty nad 20 milionů korun se prodávají pomaleji - někdy i po několika měsících.
Rostou ceny i v okrajových částech Prahy?
Ano, nejrychlejší růst cen se v roce 2025 odehrává v okrajových částech. Praha 8 má meziroční nárůst 24,9 %, Praha 7 stoupá o 18,5 %. Lidé, kteří nemohou koupit byt v centru, se přesouvají sem. A to zvyšuje poptávku i ceny v těchto oblastech - i když tam byly dříve ceny nižší.
Ještě má smysl kupovat byt v Praze, nebo je to příliš drahé?
Ano, stále má smysl. Ceny rostou, ale i nájemné roste - a rychleji. Investice do bytu v Praze je stále jednou z nejbezpečnějších možností, jak uchovat hodnotu kapitálu. Prodejní výnosy jsou stále kolem 4-5 % ročně. A předpovědi ukazují, že ceny budou růst o 5-7 % ročně až do roku 2029. Pokud máte možnost koupit, je lepší koupit teď než čekat - protože čekání vede jen k vyšším cenám.