Homestaging při prodeji bytu: Jak zvýšit atraktivitu nemovitosti a prodát rychleji a dražěji

Proč vás byt nechce nikdo koupit, i když je v dobrém stavu?

Stojíte před dveřmi svého bytu, který máte na prodej. Je čistý, všechno funguje, koupelna je nová, kuchyně má moderní linky. A přesto - žádný zájemce. Při prohlídkách se lidé dívají, koukají na hodiny, říkají „to je fajn“ a pak se nikdy neozývají. Proč?

Protože byt nevypráví příběh. Neříká, jak se v něm žije. Neukazuje, kam se dá postavit stůl, kde bude sedět rodina, kam se přesunout s kávou ráno. Lidé kupují emoce, ne plochy v metrech čtverečních. A právě to je homestaging - umění proměnit byt v místo, do kterého si každý zájemce hned představí svůj život.

Co vlastně homestaging je - a co neje

Homestaging není přeřízení bytu podle vašich osobních chutí. Není to, když si koupíte nový nábytek a přebarvíte stěny. Není to ani designérský projekt na dlouhodobé bydlení. Je to prodejní nástroj.

Představte si, že prodáváte auto. Nenecháte ho s vnitřními značkami z dětského autíčka, s košem na špinavé šaty na zadním sedadle a s vůní kávy a cigaret. Nenecháte ho tak, jak ho máte každý den. Nastavíte ho čistě, vyčistíte všechny skvrny, přidáte neutrální, ale pohodlné sedačky, přidáte svěží vůni a uděláte z něj něco, co každý zájemce může okamžitě představit jako své.

Homestaging je přesně to samé - jen pro byt. Je to profesionální úprava interiéru, která z něj udělá „vzorový“ byt, který vypadá jako byt, který byste si chtěli koupit vy. Bez vašich fotek, bez vašich knih, bez vašich zvuků. Pouze čistý, přitažlivý, příběhový prostor.

Malý nebo velký staging? Který vybrat?

Ne každý byt potřebuje kompletní přeřízení. Existují dvě hlavní varianty:

• Malý homestaging - když máte byt zařízený, ale příliš osobní. Tady se dělá čištění, odstranění přebytečných věcí, úprava osvětlení, přidání několika klíčových kousků nábytku (např. stůl v jídelně, pohovka v obýváku) a změna textilií (záclony, koberec, polštáře). Cílem je odstranit „vaši“ identitu a vytvořit neutrální, ale pohodlný prostor.
• Velký homestaging - když je byt prázdný, nezařízený nebo příliš zaneprázdněný. Tady se přivezou celé komplety nábytku, osvětlení, dekorace, až po nádobí na kuchyňském stole. Všechno je dočasné, všechno je vybrané tak, aby vzbuzovalo pocit domova - ne vašeho, ale ideálního domova pro cílovou skupinu.

V Praze se za velký staging 2+1 bytu platí kolem 45 900 Kč bez DPH. V Brně a Ostravě jsou ceny o 10-15 % nižší. Malý staging stojí 15 000-25 000 Kč. To zní jako drahé? Zkuste si to spočítat jinak.

Co vám homestaging skutečně přinese - čísla, která nemůžete ignorovat

Podle dat z realitních kanceláří v ČR:

• Byty s homestagingem se prodávají o 78 % rychleji - průměrně za 90 dní, místo 6-12 měsíců.
• Prodejní cena stoupá o 10-22 %. Někteří prodávající v Praze získali o 220 000 Kč víc, jen proto, že byt vypadal jinak.
• Byty bez stagingu se prodávají v průměru o 15-20 % levněji, pokud jsou nezařízené.
• 70 % zájemců říká, že byt s homestagingem vypadá „připravený k přestěhování“ - což je největší přesvědčovací faktor.

Největší chyba? Předpokládat, že „když je byt čistý, tak to stačí“. To je jako říct, že auto s čistým karosérií je připravené na prodej. Ne. Lidé potřebují vidět, co tam může být. A homestaging jim to ukazuje.

Co se dělá během stagingu - krok za krokem

Proces není složitý, ale je přesně strukturovaný:

1. Analýza - specialisté přijdou, prohlédnou byt, zjistí, co funguje a co ne. Zkontrolují osvětlení, směr vchodu, výhledy, úzká místa.
2. Plán - vytvoří se konkrétní plán: co odstranit, co přidat, jaké nábytkové komplety použít, jaké barvy.
3. Čištění a opravy - i drobné vady (trhliny ve zdi, zatékající kohoutek, poškrábaná podlaha) se opraví. Vypadá to jako detail, ale zájemci si to všimnou.
4. Zařízení - přivezou se nábytek, textilie, osvětlení, dekorace. Všechno je neutrální, ale teplo - výrazně jiné než vaše osobní styl.
5. Focení - profesionální fotograf se přijede. Fotky jsou klíčové - 90 % zájemců se rozhoduje podle nich. Bez stagingu jsou fotky průměrné. S stagingem jsou přitažlivé.

Proces trvá 2-14 dní. Většinou se to stihne během týdne, pokud máte byt vyklizený.

Co vás může zdržet - a jak se tomu vyhnout

Největší překážka? Vlastní příložnost. Lidé se bojí vyklidit byt. „To je moje kuchyně!“, „To je moje kniha!“, „To je moje fotografie!“

Chápu to. Ale když zájemce vidí vaše fotky z dovolené na Maldivách, nevidí „domov“. Vidí „něčí domov“. A nechce ho koupit. Chce svůj.

Řešení? Předem si dejte fotky z předchozích stagingů. Ukažte jim, jak vypadaly tytéž prostory před a po. Ukažte, jak se z nezajímavého bytu stala moderní, pohodlná, přitažlivá nemovitost. Většina lidí, kteří se báli, po této prezentaci řekne: „Tak to udělejte.“

Druhá chyba: příliš minimalistický styl. Některé stagingové kanceláře přejíždějí do „skandinávského“ stylu - bílé stěny, dřevěný podlaha, žádná dekorace. To je super pro některé kupující, ale ne pro všechny. Rodina s dětmi chce pohodlí, ne „nepřestěhovatelný“ prostor. Proto je důležité, aby stagingový specialisté věděli, kdo je vaše cílové konto - mladí pár, senior, rodina, investoři - a přizpůsobili styl.

Homestaging vs. realitní makléř - jsou to stejné věci?

Ne. Homestaging není náhrada za makléře. Je jeho doplňkem. Makléř hledá zájemce, jedná o cenu, řeší dokumenty. Homestaging zvyšuje šanci, že zájemce vůbec přijde, že se mu byt líbí a že bude ochoten zaplatit více.

Společnosti jako RE/MAX Eso nebo Trigramreality už homestaging zahrnují jako standardní součást svých služeb. Některé, jako Popenková-Mačanek, ho dokonce nabízejí zdarma - protože vědí, že zvýšená cena prodeje a rychlejší prodej kompenzují náklady. Pokud váš makléř homestaging neuvádí, zeptejte se ho: „Proč ne?“

Je homestaging jen pro Prahu a velká města?

Ne. Je to pro každého, kdo chce prodát rychle a za dobré peníze. V Brně, Ostravě, Plzni, Českých Budějovicích - kdekoliv je konkurence na trhu. A kdekoliv se lidé rozhodují podle fotek a prvního dojmu.

Homestaging není luxus. Je to inteligentní investice. Když prodáte byt za 220 000 Kč výš, a staging stál 45 900 Kč, máte zisk 174 100 Kč. A to jen z jedné nemovitosti. A prodáte ho za 3 měsíce, ne za 9.

Co se děje dnes - a co se bude dít v budoucnu

Homestaging v ČR roste. V roce 2023 jich nabízelo přes 50 realitních kanceláří. V roce 2018 jich bylo 5. To není náhoda. Je to reakce na trh - lidé si uvědomují, že „pouze čistý byt“ už nestačí.

Nové trendy: 3D vizualizace, kde můžete před stagingem vidět, jak by byt mohl vypadat. Videoprohlídky s příběhem - „Představte si, že ráno vstáváte tady, s kávou, a díváte se na zahrádku…“. A výhledově - personalizovaný staging podle typu kupujícího. Pro studenty, pro rodiny, pro seniority - každý bude mít jiný styl.

Ale jedna věc zůstává stejná: lidé kupují emoce. A homestaging je nejúčinnější způsob, jak tyto emoce v bytě vzbudit.

Co dělat dnes - krok za krokem

Chcete zvýšit atraktivitu svého bytu? Udělejte to:

1. Zkontrolujte si, jestli máte realitního makléře - a zeptejte se ho, zda nabízí homestaging.
2. Udělejte si vlastní audit - projděte byt jako zájemce. Co vás odradí? Příliš mnoho věcí? Tmavé stěny? Špatné osvětlení? Osobní fotky?
3. Odstraňte vše, co je příliš osobní - fotky, hračky, knihy, špinavé šaty, kávové hrnky.
4. Udělejte malé opravy - zatékající kohoutek, škrábaná podlaha, prasklý závěs - to všechno snižuje hodnotu.
5. Přidejte pár klíčových věcí - bílý koberec, svěží záclony, 3 polštáře na pohovku, malý stůl s kávou a knihou v rohu. To je malý staging - a může změnit všechno.
6. Nezapomeňte na fotky - když už máte byt připravený, požádejte makléře o profesionální fotografii. Bez ní je všechno zbytečné.

Homestaging není magie. Je to logika. A ta logika funguje. V České republice. Už dnes. A bude fungovat i zítra.