Hypotéka pro koupi nemovitosti v roce 2025: Vše, co musíte znát

Chystáte se koupit byt nebo dům? Hypotéka je pravděpodobně největší finanční rozhodnutí, které v životě uděláte. V roce 2025 je to ale už ne tak strašidelné, jako před dvěma lety. Úrokové sazby klesly, pravidla jsou jasnější a banky jsou ochotnější poskytovat úvěry - pokud splníte základní podmínky. Nejde už jen o to, kolik vám banka půjčí. Důležitější je, jaké máte příjmy, jak dlouho budete splácet a jaký máte plán na budoucnost.

Co je hypotéka a jak funguje?

Co je hypotéka a jak funguje?

Hypotéka je úvěr, který banka poskytne na koupě nemovitosti - bytu, domu, pozemku nebo i na rekonstrukci. Zástavou pro tento úvěr je právě ta nemovitost, kterou kupujete. Pokud nebudete splácet, banka může nemovitost prodat a vrátit si peníze. To je základ. Ale dnes už to není jen o tom, že „dáte domov jako záruku“. Banky pečlivě zkoumají, zda jste schopni splácet i v případě, že by se změnila situace - třeba při ztrátě práce nebo nárůstu úroků.

LTV: Jedno číslo, které rozhoduje o vaší hypotéce

V roce 2025 je toto jediné závazné pravidlo od ČNB: LTV - Loan-to-Value, tedy poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Neexistují žádné další povinné limity. Všechno ostatní je doporučení, ale LTV je zákon.

• Do 36 let: můžete dostat až 90 % hodnoty nemovitosti
• Starší než 36 let: horní hranice je 80 %
• Investiční hypotéka (nemovitost pro pronájem): maximálně 70 %

To znamená: pokud kupujete byt za 3 miliony korun a máte 35 let, můžete požádat o 2,7 milionu. Zbývajících 300 tisíc musíte mít jako vlastní prostředky. A to nejen na kupní cenu - musíte počítat i s poplatky za převod vlastnictví, daň z příjmu, náklady na notáře a rezervu na nepředvídané výdaje. Doporučuje se mít alespoň 10-20 % celkového nákladu jako rezervu.

Úrokové sazby v roce 2025: Klesají, ale nezapomeňte na celkovou cenu

V roce 2024 byly průměrné sazby kolem 5,5 %. Dnes se pohybují mezi 3,5 % a 4,2 %. Některé banky nabízejí dokonce pod 3,8 %. MONETA Money Bank například nabízí sazbu od 4,19 % s možností jednorázové odměny 7 000 Kč při refinancování do konce roku.

Ale nechte se zmást. Nejlevnější úrok není vždy nejlepší volba. Důležité je, jak dlouho je tento úrok fixovaný. Pokud si vezmete 10letou fixaci, zavážete se na dlouhou dobu. A v době, kdy sazby klesají, to není chytrá volba. Odborníci doporučují fixace 3-5 let. Potom si můžete při dalším refinancování vybrat lepší podmínky. Monika Lukášová, realitní makléřka, říká: „Flexibilita je dnes cennější než jistota.“

Co banky kontrolují kromě LTV?

Banka se neptá jen: „Kolik máte peněz?“ Ptá se: „Můžete to splácet?“

• Příjmy: Vyhodnocují vaše příjmy za posledních 6-12 měsíců. Pokud máte HPP, IČO nebo DPP, budete muset dodat více dokumentů než zaměstnanec se stálou smlouvou.
• Stabilita: Zda jste v práci dlouho, zda máte stabilní příjem. Pokud jste v prvním roce zaměstnání, může to být problém.
• Zadlužení: Máte nějaké jiné úvěry? Kreditní karty? Auto úvěr? Banka spočítá, kolik máte celkem splátek měsíčně. Doporučený limit je DTI (Debt-to-Income) do 8 a DSTI (Debt Service-to-Income) do 40 %. To znamená: vaše celkové splátky nesmí přesáhnout 40 % vašich měsíčních příjmů.
• Splátková historie: Máte nějaké zpožděné splátky? I malé zpoždění na mobilní fakturu může být problém, pokud je to v registru.

Které nemovitosti lze financovat hypotékou?

Hypotéka se dá použít nejen na koupě bytu nebo domu. Můžete ji použít i na:

• Koupě družstevního bytu
• Koupě pozemku pro výstavbu
• Výstavbu nového domu
• Dostavbu nebo přestavbu
• Refinancování jiného úvěru
• Vypořádání společného jmění manželů

Ale pozor: pokud kupujete nemovitost jako investici (například pro pronájem), platí přísnější pravidla - jen 70 % hodnoty. A banka bude hodnotit i to, zda máte zkušenosti s pronájmem a jaký je potenciální příjem z ní.

Největší chyby lidí při získávání hypotéky

1. Nezohledňují celkové náklady - jen se dívají na úrok. Zapomínají na pojistky, poplatky za správu úvěru, výpovědní lhůty, případné pokuty za dřívější splacení.

2. Chcí si vzít největší možnou hypotéku - ale pak nezůstane žádná rezerva na opravy, nábytek, výdaje na bydlení. Výsledek: stres, nejistota, riziko zpoždění splátek.

3. Volí dlouhé fixace - 7, 10 nebo 15 let. Dnes, kdy sazby klesají, je to jako zavřít se do komory. Ztrácíte možnost získat lepší podmínky v příštích letech.

4. Neřeknou bankě všechno - skrývají příjmy z vedlejších prací, příjmy od rodičů, případné dluhy. Banka to zjistí. A pak odmítnou úvěr - a to i přes dobrou bonitu.

Kdo je největší hráč na trhu?

V České republice tři banky drží 65 % trhu:

• Komerční banka
• Česká spořitelna
• MONETA Money Bank

Každá z nich má různé produkty. MONETA má nízké sazby a odměny. Česká spořitelna je dobrá pro ty, kdo mají stabilní příjem a potřebují jasnou komunikaci. Komerční banka často nabízí komplexní balíčky s pojištěním a účty. Doporučuji si nechat udělat porovnání podmínek - a to nejen na internetu, ale i osobně u konzultanta. Někdy je výhodnější podmínka, kterou vám konzultant nabídne většinou než ta, kterou vidíte na webu.

Co se očekává v roce 2025 a dále?

Ekonomové předpovídají, že sazby mohou pokračovat v poklesu - až na 3,0-3,8 %, pokud se inflace udrží kolem 2 %. To je skvělá zpráva pro ty, kdo ještě čekají. Ale ČNB varuje: růst cen nemovitostí je dvouciferný. V některých městech, jako Praha, Brno nebo Ostrava, se ceny bytů zvyšují rychleji než příjmy lidí. To může vést k zpřísnění pravidel v příštích letech.

Aktuálně ČNB plánuje limity LTV nechat beze změny. „Nedochází k plošnému uvolňování úvěrových standardů,“ říká člen bankovní rady Jakub Seidler. To znamená: pokud máte dobrou bonitu, máte šanci. Ale nebudou dělat výjimky pro ty, kteří chtějí koupit „největší byt v Praze“ bez vlastních prostředků.

Co dělat teď?

1. Spočítejte si, kolik máte skutečně na vlastní prostředky - nejen na kupní cenu, ale i na poplatky, nábytek, rezervu.

2. Zkontrolujte svou bonitu - přečtěte si svůj záznam v registru dlužníků (BIK, SOLUS). Pokud máte zpožděné splátky, vyřešte je ještě před podáním žádosti.

3. Porovnejte nabídky - nechte si připravit 3-5 různých výpočtů od různých bank. Všimněte si nejen úroku, ale i poplatků, pojištění a možnosti refinancování.

4. Volte kratší fixaci - 3-5 let. Dáte si prostor pro případné zlepšení podmínek.

5. Nepřehlížejte náklady na bydlení - výdaje na energii, poplatky za byt, údržba, pojištění. To vše se sčítá.

Je to teď dobrý čas na koupi?

Ano. Ale ne proto, že je to „nejlevnější“ čas v historii. Je to dobrý čas, protože je to čas, kdy se můžete rozhodnout s hlavou. Když se všechny sazby zvedly na 6 %, lidé se báli. Teď, když klesly, se lidé nechají unést. Nechte se unést jen tehdy, pokud máte pevný finanční základ. Pokud máte stabilní příjem, máte 15-20 % na vlastní prostředky a nechcete být přepracovaní splátkami - pak ano. Je to dobrý čas. Ale ne proto, že je to snadné. Je to dobrý čas, protože je to možnost, kterou si můžete dovolit.