Jak číst účetní výkazy u realitních fondů: průvodce pro investory

Vladimír Manda 6 března 2026 0

Chcete investovat do realitního fondu, ale nevíte, co vlastně znamenají ta čísla v účetních výkazech? Mnoho investorů si koupí podílové listy jen proto, že jim někdo řekl, že fond má „vysoký výnos“. Ale bez správné analýzy účetních výkazů můžete přijít o peníze - a to nejen kvůli špatnému výběru, ale i kvůli tomu, že vůbec nevíte, na co se díváte. V České republice se realitní fondy stávají stále populárnějšími: celkový objem dosáhl 128,7 miliard Kč v roce 2023, a růst je stále na 14 % ročně. Ale zároveň jen 32 % začátečníků provádí základní kontrolu výkazů. To znamená, že většina lidí investuje slepo. Tady je, jak to udělat správně.

Co vlastně obsahují účetní výkazy realitního fondu?

Nejde o běžnou účetní závěrku firmy. Realitní fond je jiný. Jeho hlavní aktivum nejsou stroje ani zásoby, ale nemovitosti. A ty se oceňují jinak. Základní sada výkazů je stejná jako u firem: rozvaha, výkaz zisku a ztráty, výkaz peněžních toků a příloha. Ale každý z nich má své specifické prvky, které musíte pochopit.

V rozvaze se na straně aktiv najdou hlavně tři položky:

Nemovitosti určené k pronájmu (kód 041) - to je jádro fondu. Tady by mělo být alespoň 70 % celkového majetku.
Nemovitosti ve výstavbě (kód 042) - nové projekty, které ještě nejsou v provozu. Ty mohou být rizikové, protože ještě nepřinášejí příjem.
Podílový základ (kód 491) - to je celková hodnota všech podílových listů, které fond vydal. Na straně pasiv.

Nezapomeňte na bilanční rovnováhu: celkové aktiva musí být stejná jako celková pasiva. Pokud to neplatí, je to červená vlajka.

Co vám rozvaha skrývá - a co neříká

Rozvaha vám ukáže, kolik nemovitostí fond má. Ale neřekne vám, kolik stojí. A to je klíčové. Většina fondů v ČR používá metodu diskontovaných peněžních toků (DCF) podle mezinárodních standardů IVSC. To znamená, že cena nemovitosti není ta, za kterou ji koupili, ale ta, kterou by podle budoucích příjmů mohla stát dnes.

Co to znamená v praxi? Představte si, že fond koupil obchodní centrum za 100 milionů Kč. Nyní má 95 % pronajatých ploch, příjmy rostou a nájemníci jsou spolehliví. Oceňovací model pak říká, že toto centrum stojí 130 milionů. Rozvaha to zaznamená jako 130 milionů. Ale pokud by se najímatelé začali stahovat, cena by mohla klesnout na 90 milionů - a to se projeví až v příštím výkazu. To je riziko, které si mnoho investorů neuvědomuje.

Navíc se někdy vyskytují odchylky mezi účetním a daňovým oceňováním. Některé fondy používají pro účetnictví DCF, ale pro daňové účely lineární odepisování. To může vést k rozdílům až 25 % v hodnotě portfolia. Pokud nečtete přílohu, nevíte, jaký model používá fond - a nemůžete posoudit, jestli je jeho hodnota skutečná.

Výkaz zisku a ztráty: kde je pravý zisk?

Zde je kde se ztratí většina lidí. Výkaz zisku neříká, kolik peněz fond skutečně vydělal. Říká, kolik „zisku“ mu připsal účetní systém. A to je jiná věc.

Nejdůležitější položky u realitního fondu:

Pronájmy nemovitostí - to je čistý příjem z nájmu, po odečtení provozních nákladů.
Provozní náklady na nemovitosti - údržba, výměna vytápění, vodovod, správa. U komerčních nemovitostí by měly být pod 35 % z příjmů, u bytů pod 25 %.
Oceňovací rozdíly - to je ten „fiktivní“ zisk, který vzniká, když se změní odhadovaná hodnota nemovitosti. Může být kladný nebo záporný. Pokud má fond 100 milionů Kč oceňovacího zisku, ale jen 20 milionů z pronájmů, je to varování. Zisk je jen na papíře.
Správní poplatky - to jsou poplatky za správu fondu. Často 1,5-2,5 % ročně z majetku. Pokud jsou vyšší, je to značný náklad.

Nejdůležitější pravidlo: ignorujte oceňovací rozdíly. Vezměte jen čistý provozní příjem (příjmy minus provozní náklady) a porovnejte ho s předchozími roky. Stálý růst? Dobře. Výrazný pokles? Zkoumejte důvod.

Vizualizace rozvahy realitního fondu s třemi typy nemovitostí a podílovým základem.

Výkaz peněžních toků: pravda o penězích

Tady už není žádná fikce. Tento výkaz vám říká, kolik peněz skutečně přišlo a kolik odešlo. A to je to, co vás opravdu zajímá - cash flow.

U realitních fondů se dělí na tři části:

Peněžní toky z provozní činnosti (PCF) - příjmy z nájmů minus náklady na správu a údržbu. Toto by mělo být kladné a stabilní.
Peněžní toky z investiční činnosti (ICF) - peníze, které fond utratil na nové nemovitosti. U většiny fondů je to záporné - koupili něco nového.
Peněžní toky z finanční činnosti (CFF) - emise nových podílových listů (příjem) nebo splácení dluhů (výdaj).

Klíčový ukazatel: (PCF + ICF) / CFF > 1,2. Pokud je tento poměr vyšší než 1,2, znamená to, že fond vydělává dost na to, aby si mohl dovolit investovat a splácet dluhy. Pokud je nižší, může být na hranici selhání. Většina fondů má CFF kladný, protože vydávají nové podíly. Ale to neznamená, že jsou zdravé - to jen znamená, že noví investoré přispívají.

Nejčastější chyba: lidé se dívají jen na PCF. Ale pokud ICF je velmi záporný (např. -50 milionů Kč) a PCF jen 10 milionů, znamená to, že fond se rozšiřuje rychle - ale může to být nebezpečný růst. Vyhodnoťte to v kontextu.

Příloha k účetní závěrce: skryté informace

Příloha není jen „doplňující informace“. Je to nejdůležitější část. Podle analýzy Deloitte z roku 2023 je 78 % chyb při analýze realitních fondů způsobeno tím, že lidé přílohu vůbec nečtou.

Tady hledejte:

Metody oceňování - jaký přístup používá fond? DCF? Nákladový? Tržní? To vás naučí, jestli je hodnota reálná.
Struktura dluhů - kolik dluhu je splatné do 1 roku? Do 5 let? Vysoký krátkodobý dluh je riziko.
Rozložení nemovitostí - kolik je bytů, komerčních prostor, skladů? Jaký podíl má Praha, Brno, Ostrava? Příliš velká koncentrace v jednom městě je riziko.
ESG ukazatele - od roku 2023 musí fondy uvádět environmentální a sociální ukazatele. Ale pozor: 65 % z nich je nekonzistentní. Zatím nemáme standardy, takže srovnání je těžké.
Scénářová analýza - co se stane, když se nájemné sníží o 10 % nebo 20 %? Pokud fond uvede takovou analýzu, je to znamení zodpovědnosti.

Pokud příloha není jasná, nebo pokud neobsahuje tyto body - vyhněte se tomuto fondu.

Klíčové ukazatele, které nemůžete ignorovat

Nejde jen o čtení výkazů. Musíte je převést na čísla, která vám řeknou, zda je fond zdravý.

1. DSCR (Debt Service Coverage Ratio) - provozní příjem dělený splátkami dluhu a úroky. Musí být nad 100 %. Pokud je 1,3, znamená to, že fond vydělává o 30 % více, než potřebuje na splátky. Pokud je 0,9 - je v nebezpečí.

2. Odds ratio (poměr pronajaté plochy) - kolik procent plochy je skutečně pronajato? U kvalitních fondů je to nad 90 %. Pokud je 85 %, je to v pořádku. Pokud je 75 %, hledejte důvod.

3. Výnosnost - průměrný roční výnos by měl být mezi 4,2 % a 6,8 %. Pokud vám někdo slibuje 10 %, je to buď podvod, nebo extrémní riziko.

4. Výše poplatků - 1,5-2,5 % ročně z majetku je norma. Pokud je 3 %, nebo více, přemýšlejte, jestli to stojí za to.

5. Věk fondu - fondy starší 5 let mají důvěryhodnější historii. Nové fondy (do 2 let) jsou jako neznámá proměnná.

Průhledná budova reprezentující realitní fond s důrazem na pronájmové sazby a investiční průhlednost.

Co dělat, když najdete problém?

Ne každý nesoulad znamená, že fond je špatný. Ale každý problém je signál, abyste se hlouběji podívali.

Pokud je DSCR pod 1, ale fond má velký zisk z oceňování - neinvestujte. Zisk není reálný.
Pokud je PCF kladný, ale ICF je záporný a CFF je kladný - znamená to, že fond se rozšiřuje na peníze nových investorů. To je riziko.
Pokud příloha neobsahuje scénářovou analýzu - zeptejte se správce. Pokud neumí odpovědět - odložte investici.
Pokud je více než 40 % nemovitostí v jednom městě - zvažte riziko lokality.

Nezapomeňte: účetní výkazy nejsou marketing. Jsou to pravdy. A ty se neskrývají - jen se musíte naučit číst.

Kde najít účetní výkazy?

Všechny fondy jsou povinné zveřejňovat účetní závěrku do 4 měsíců po konci účetního roku. Najdete je:

Na webových stránkách fondu (v sekci „Pro investory“ nebo „Účetní výkazy“)
V obchodním rejstříku (https://or.justice.cz)
V dluhopisovém prospektu - ten je vždy k dispozici před investicí

Neříkejte si: „Zítra to přečtu.“ Závěrka se zveřejňuje jen jednou ročně. Pokud jste se podívali na výkaz z roku 2022, a dnes je březen 2026, máte zastaralé informace. Vždy hledejte nejnovější verzi.

Co vás čeká v budoucnu

Do roku 2027 by měly být v rámci EU zavedeny standardizované účetní standardy pro realitní fondy. To zjednoduší srovnávání. Také se předpokládá, že do roku 2026 bude 70 % analytiků používat AI pro detekci rizik - například automatické sledování změn v pronájmových příjmech.

Ale pamatujte: žádný algoritmus nezjistí, jestli je nájemník spolehlivý. Žádný model nedokáže předpovědět, kdy se bude městský centrum začít vyprázdnovat. To je lidská analýza. A to je to, co vás odliší od většiny investorů.

Co je DSCR a proč je důležitý u realitních fondů?

DSCR (Debt Service Coverage Ratio) je poměr provozního příjmu fondu k celkové splátce dluhu a úroků. Pokud je DSCR nad 100 %, znamená to, že fond vydělává více, než potřebuje na splátky. Například DSCR 1,5 znamená, že fond má o 50 % více peněz, než potřebuje. Pokud je pod 1, fond nemá dostatek příjmů na splácení dluhů - to je červená vlajka. Většina zdravých fondů má DSCR mezi 1,2 a 1,8.

Proč je důležité sledovat oceňovací rozdíly v účetních výkazech?

Oceňovací rozdíly nejsou skutečné peníze. Jsou to jen účetní úpravy, které vznikají, když se změní odhadovaná hodnota nemovitosti. Například pokud fond koupil budovu za 50 milionů a nyní ji oceňuje na 70 milionů, zaznamená 20 milionů zisku. Ale to neznamená, že má 20 milionů ve výši hotovosti. Mnoho investorů si myslí, že „zisk“ z oceňování je jako dividendy - ale to není pravda. Pokud je zisk z oceňování větší než provozní příjem, je fond závislý na růstu cen nemovitostí - což je riziko.

Jak zjistím, zda fond má příliš vysoké poplatky?

Všechny poplatky jsou uvedeny v prospektu a příloze k účetní závěrce. Hledáte „správní poplatky“ nebo „poplatky za správu“. Standard je 1,5-2,5 % ročně z čistého majetku. Pokud je poplatek 3 % nebo více, zvažte, zda vám to stojí za to. Například fond s 100 milionů Kč majetku a 3 % poplatkem vám vezme 3 miliony ročně. To je stejně jako 6 % výnosu - tedy polovina vašeho příjmu. Většina fondů s vysokými poplatky má i nižší výnosy - dvojí náklad.

Je lepší investovat do fondu s vysokým DSCR nebo do fondu s vysokým výnosem?

Vždy zvolte DSCR. Výnos může být vysoký jen proto, že fond používá vysoký dluh a oceňovací rozdíly. DSCR vám říká, zda fond může přežít i v krizi. Fondo s DSCR 1,4 a výnosem 5 % je bezpečnější než fond s DSCR 0,8 a výnosem 8 %. Druhý může během jedné krize zkrachovat. Výnos je lákavý, ale DSCR je základ stability.

Co dělat, když fond nezveřejňuje přílohu k účetní závěrce?

Pokud fond nezveřejňuje přílohu, je to porušení zákona. V České republice je povinnost zveřejňovat účetní závěrku včetně přílohy stanovena vyhláškou č. 504/2002 Sb. Neinvestujte do fondu, který nezveřejňuje kompletní výkazy. To není jen nečistý postup - je to signál, že správce něco skrývá. Pokud máte pochybnosti, kontaktujte Českou národní banku nebo Úřad pro ochranu hospodářské soutěže.

Investice do realitních fondů není náhoda. Je to práce. A práce, která se vyplatí - pokud ji uděláte správně. Přečtěte si výkazy. Porovnejte je. Věřte číslům, ne slibům. A nechte se vést logikou, ne marketingem.