Jak doložit nabývací tituly při prodeji nemovitosti - kompletní příručka pro 2025

Ondřej Kozák 27 října 2025 0

Proč je nabývací titul tak důležitý při prodeji nemovitosti?

Bez nabývacího titulu nejde prodat nemovitost. Ano, opravdu. Nezáleží, jestli jste byt zdědili, koupili, nebo získali jako dar - katastr nemovitostí nezapisuje nového vlastníka, pokud nemáte platný doklad, který prokazuje, jak jste k nemovitosti přišli. A to není jen formální podmínka. V roce 2023 bylo 12,7 % všech prodejních transakcí zpožděno kvůli chybějícím nebo nesprávným nabývacím titulům. Někdo přišel o zájemce, někdo o týdny čekání, někdo dokonce o celý prodej.

Nabývací titul je ten dokument, který říká: „Tady máte důkaz, že ten, kdo prodává, skutečně vlastní.“ Bez něj nemůže notář uzavřít kupní smlouvu, nemůže úřad zapsat nového vlastníka a nemůže být vyplacen peněžní prostředek. Je to jako klíč od domu - když ho nemáte, nevstoupíte.

Co je to vlastně nabývací titul?

Nabývací titul je veřejná listina, která potvrzuje vznik nebo převod vlastnictví k nemovitosti. Podle zákona č. 344/1992 Sb. musí obsahovat:

Plné jméno a rodné číslo prodávajícího i kupujícího
Přesný popis nemovitosti podle katastru (číslo parcely, část katastrálního území)
Datum a místo uzavření
Podpisy obou stran
Potvrzení notáře nebo jiného oprávněného subjektu

Není to žádný obecný dokument. Je to právně vážný papír, který se při prodeji kontroluje až na úrovni katastrálního úřadu. A pokud tam bude i jen chybět podpis nebo bude nesoulad s katastrálními záznamy, celý proces se zastaví.

Jaké jsou nejčastější typy nabývacích titulů?

Nejčastější doklady, které slouží jako nabývací tituly, se liší podle toho, jak jste k nemovitosti přišli:

Kupní smlouva - používána v 78,3 % případů. Musí být notářsky ověřená a obsahovat přesnou kupní cenu a podmínky platby.
Darovací smlouva - 14,2 % případů. Také vyžaduje notářské ověření, protože se jedná o bezplatný převod.
Usnesení o dědictví - 5,1 % případů. Vydává ho soud po ukončení dědického řízení. Musí být originál nebo ověřená kopie.
Usnesení o vypořádání společného jmění manželů - 1,8 % případů. Musí být schváleno soukromou smlouvou a podepsáno oběma stranami.
Usnesení o příklepu - 0,6 % případů. Používá se, když jste přistavěli část domu a potřebujete změnit rozsah nemovitosti v katastru.

Nejčastější chyby? Chybějící podpisy, nesprávný popis nemovitosti nebo dokument, který neodpovídá aktuálnímu stavu v katastru. Advokátka Marie Svobodová z kanceláře Kocián Šolc Balaštík říká: „Průměrné zpoždění prodeje kvůli těmto chybám je 28 dní.“

Co dělat, když nemáte nabývací titul?

Pokud jste přišli o původní dokument, neznamená to, že prodej je nemožný. Ale bude to složitější a dražší.

Nejprve zkontrolujte, zda je titul zapsán v katastru nemovitostí. Můžete si vyžádat výpis z listu vlastnictví (LV) - ten vám ukáže, jaký dokument byl původně zapsán. Pokud tam je, můžete si z katastru objednat kopii. Cena je 20 Kč za neověřenou a 50 Kč za ověřenou kopii za každou stránku.

Pokud tam není - třeba protože nemovitost je starší než 30 let a před rokem 1990 nebyl systém katastru tak přesný - musíte podat návrh na vklad. To je proces, kdy se soudně dokazuje, že jste opravdu vlastníkem. Podle statistik ČÚZK tento proces trvá průměrně 45 dní. A to je 45 dní, kdy nemůžete prodat.

Porovnání starých papírových dokumentů a moderního elektronického titulu vlastnictví s biometrickým skenem.

Kde a jak získat kopii nabývacího titulu?

Nejrychlejší způsob je přes systém ČÚZK. Pokud máte účet, můžete si stáhnout výpis z LV a kopii nabývacího titulu online. Registrace stojí 100 Kč ročně. Pokud nechcete čekat na poštovní doručení, je to nejlepší volba.

Alternativně můžete:

Navštívit příslušný katastrální úřad - průměrná doba čekání na kopii je 14,3 pracovních dní
Zadat žádost e-mailem nebo poštou - stejná doba, ale méně přesná
Podat žádost u notáře, který původně ověřoval smlouvu - pokud je smlouva v jeho archívu

Pro dědictví: získáte usnesení o dědictví u soudu, který řídil dědické řízení. Průměrná doba získání je 12,5 pracovních dní.

Proč se prodeje zpožďují - skutečné příběhy

Na fóru reality.cz uživatel "PetrRealita" napsal: „Prodával jsem dům a zapomněl jsem na kopii rozhodnutí o dědictví. Katastr mi dokumenty vrátil. Prodej se zdržel o 6 týdnů. Přišel jsem o dva zájemce.“

Naopak uživatelka "EvaNemovitosti" na Facebooku: „Díky kompletní sadě dokumentů jsem prodala byt za 14 dní.“

Průzkum společnosti Getflat.cz z ledna 2024 ukázal: 68 % prodávajících považuje shromažďování dokumentů za nejobtížnější část celého procesu. A 41 % z nich říká, že největší problém je najít původní nabývací titul - zvlášť pokud jste nemovitost zdědili od rodičů, kteří ji koupili v 80. letech.

Problémy se nejčastěji objevují u starších nemovitostí. 63 % všech dokumentačních chyb se týká domů a bytů starších než 30 let. U novostaveb je to jen 8,2 %.

Co se změnilo v roce 2025?

Od 1. dubna 2024 platí nová pravidla: při podávání dokumentů do katastru je povinné biometrické ověření. To znamená, že musíte přijít osobně s občankou nebo pasem a nechat si odskenovat prst. Cílem je zabránit podvodům - v roce 2023 vzrostl počet falešných nabývacích titulů o 37 %.

Na druhé straně se zavádí digitalizace. Do konce roku 2025 bude zaveden systém digitálních identifikátorů pro všechny dokumenty v katastru. To znamená, že už nebudete muset hledat staré papíry - vše bude přístupné online.

Podle expertů z ČVUT by se počet chyb s nabývacími tituly do roku 2026 mohl snížit o 40-50 %. Až se to stane, prodej bude rychlejší, bezpečnější a levnější.

Co si pamatovat - 5 pravidel pro úspěšný prodej

Začněte s dokumenty 6 týdnů před plánovaným prodejem. Není to jen formality - potřebujete čas na vyřízení žádostí.
Nikdy nepředpokládejte, že máte všechno. Zkontrolujte, zda máte originál nebo ověřenou kopii nabývacího titulu - ne jen kopii.
Porovnejte stav nemovitosti s katastrálními záznamy. Pokud jste přistavěli terasu nebo přestavěli kuchyni a nezapsali to, máte problém. Katastr nevidí vaše úpravy - jen to, co je zapsáno.
Nezakládejte se na online nástrojích, které generují smlouvy. Jeden z notářů varuje, že automaticky generované nabývací tituly mají o 18 % vyšší riziko právních sporů po prodeji.
Pokud máte pochybnosti, obraťte se na notáře nebo realitního poradce. Nechte si dokumenty zkontrolovat - cena za konsultaci je mnohem nižší než ztráta týdnů nebo prodeje.

Klíč z právních dokumentů otevírá zámek katastru nemovitostí, symbolizující přístup k prodeji nemovitosti.

Co se stane, když dokumenty nebudou v pořádku?

Nejčastější důsledky:

Prodej se zpozdí - průměrně o 28 dní
Zájemci se ztratí - lidé nechtějí čekat
Kupní smlouva se neuzavře - notář ji neověří
Katastr odmítne zápis - a vlastnictví se nezmění
Prodej se zruší - a vy přijdete o peníze, které jste očekávali

Podle Asociace realitních kanceláří ČR je nedostatek platného nabývacího titulu hlavní příčinou 35 % všech zrušených transakcí. To je téměř každý třetí prodej, který se nezrealizuje jen proto, že někdo nezkontroloval papíry.

Je možné prodat bez nabývacího titulu?

Technicky - ne. Právně - ne. Prakticky - ne.

Žádný notář, žádný katastrální úřad, žádný bankovní účet nevydá peníze, pokud nevidí platný doklad o vlastnictví. Pokud vám někdo říká, že to jde - klame vám. Nebo je nezkušený. Nebo se snaží podvést.

Neexistuje žádná „rychlá cesta“. Neexistuje žádná „výjimka“. Nabývací titul je nezbytný. Bod.

Co ještě potřebujete k prodeji?

Nabývací titul je jen první krok. K prodeji potřebujete ještě:

Výpis z listu vlastnictví (LV) - potvrzuje, kdo je aktuální vlastník
PENB (průkaz energetické náročnosti budovy) - povinný od roku 2022
Stavební povolení nebo prohlášení o splnění podmínek - pokud jste přestavěli
Prohlášení o bezúhonnosti - pro některé transakce

Všechny tyto dokumenty se kontrolují současně. Pokud máte jednu chybu, celý proces zůstane na místě.

Můžu prodat nemovitost bez nabývacího titulu?

Ne. Bez platného nabývacího titulu nemůže katastrální úřad zapsat nového vlastníka, notář nemůže uzavřít kupní smlouvu a banka nemůže převést peníze. Je to základní požadavek zákona č. 344/1992 Sb. a neexistuje žádná výjimka.

Jak dlouho trvá získat kopii nabývacího titulu z katastru?

Pokud podáte žádost elektronicky přes systém ČÚZK, trvá to 7-10 pracovních dní. Pokud podáte žádost osobně nebo poštou, průměrná doba je 14,3 pracovních dní. V roce 2025 se očekává zkrácení na 5,7 dne díky digitalizaci.

Co dělat, když jsem nemovitost zdědil a nemám žádné dokumenty?

Zkontrolujte, zda je dědické rozhodnutí zapsáno v katastru. Pokud ano, získejte kopii. Pokud ne, musíte podat návrh na vklad do katastru - to je soudní proces, který trvá průměrně 45 dní. V tomto případě je vhodné se obrátit na právníka.

Je možné použít elektronickou kopii nabývacího titulu?

Ano, pokud je to ověřená elektronická kopie z katastru nemovitostí nebo z notářského archívu. Neplatí však obyčejná fotka nebo PDF, který jste si stáhli z internetu. Musí být potvrzená digitálním podpisem nebo přímo vystavená úřadem.

Proč se zpožďují prodeje v Praze více než na Moravě?

V Praze je více starších nemovitostí, které byly před rokem 1990 převáděny bez přesné dokumentace. Také je tam vyšší počet transakcí, což zvyšuje zátěž úřadů. Výsledkem je, že 28,4 % prodejů v Praze je zpožděno kvůli dokumentaci, zatímco na Moravě je to 19,7 %.

Když máte všechno, co dál?

Prodej nemovitosti je jako jízda autem - největší riziko není na dálnici, ale při přípravě. Pokud máte všechny dokumenty v pořádku, můžete se soustředit na cenu, zájemce a uzavření smlouvy. Pokud ne, strávíte měsíce v katastrálním úřadě, než se něco stane.

Nečekáte na to, až vám někdo řekne, že jste něco zapomněli. Začněte s dokumenty už teď. Vezměte si papír, napište si, jak jste k nemovitosti přišli, a pak zkontrolujte, jestli máte ten správný titul. To je jediný způsob, jak prodej nezklamat.