Jak předejít sporům se sousedy po koupi bytu: praktický návod pro české kupující

Stěhujete se do nového bytu a už si představujete klidné večery, tiché ráno a přátelské pozdravy ve schodech? Zatím to vypadá jako ideál. Ale pokud jste před koupí nezkontrolovali, kdo vám žije vedle, může se vám ten ideál rychle změnit v noční můru. V České republice se počet sousedských sporů po koupi bytu rok od roku zvyšuje. Podle Ministerstva spravedlnosti z roku 2023 je 43 % všech soudních případů mezi sousedy spojených s novými majiteli. A nejčastější příčinou? Ne to, že soused hraje hudbu na plný hlas. Ne, že nechává odpadky ve schodech. Ale to, že jste si před koupí ani ne položili otázku: „Kdo tu žije?“

Nejčastější příčiny sporů - a co se skrývá za nimi

Největší problém v bytových domech není hluk - je to nečekaný hluk. Ten, který jste si před koupí ani nevšimli. Podle studie ČVUT z roku 2019 jsou byty starší než 30 let průměrně o 12-15 dB horší v izolaci proti hluku než novostavby. To znamená, že když soused přes noc vypne pračku nebo zvedne židli, vy to slyšíte jako hrom. A 68 % všech sporů vzniká právě kvůli tomu, že kupující nevěděli, že izolace je poškozená nebo neexistuje.

Další častý problém jsou zápachy. Zvlášť v domech postavených před rokem 1990. Větrací šachty a komíny jsou často zaplněné špínou, nebo jsou špatně propojené. Pokud soused zároveň vaří ryby, vaří kávu a má kouřový kotel, můžete mít v kuchyni zápach, který vás přiměje otevírat okna i v zimě. Podle dat ze sousede.cz je to příčinou 23 % sporů v starších domech.

A pak je tu ten nejhorší - neviditelný. Historie domu. Kdo už tady žil? Kdo měl spory? Byl někdo trestán za hluk? Měl domovní výbor nějaké rozhodnutí? Pokud jste se na to nezeptali, můžete si koupit byt, který má „předchozí majitel“ - a ten je stále tam, jenže teď je to váš soused. A on už ví, že nová vlastnice neví, co se dělo dříve. A to je přesně ten moment, kdy se z malého nedorozumění stane válka.

Co dělat před koupí - krok za krokem

Není potřeba být právníkem nebo stavebním inženýrem. Ale potřebujete být chytrý. A připravený. Tady je to, co musíte udělat, než podepíšete kupní smlouvu.

1. Prohlédněte byt v různých časech dne. Přijďte v pátek večer, v sobotu ráno a v neděli odpoledne. To je čas, kdy lidé jsou doma. Slyšíte hluk z kuchyně? Z bytu pod vami? Z bytu nad vámi? Pokud je všechno ticho - to je podezřelé. Znamená to, že sousedé nejsou doma, nebo se drží. Vyzkoušejte to i v 22:00. Většina problémů se projeví až v noci.
2. Přineste si zvukový měřič. Ne musíte koupit profesionální zařízení. Stačí levný Bluetooth měřič hluku, který spojíte se smartphone. Změřte úroveň hluku v bytě, kde se nacházíte - a pak v sousedních bytích, když někdo vaří, chodí nebo zapíná televizi. Pokud je rozdíl větší než 10 dB, izolace je špatná. Podle ČVUT je normální rozdíl mezi byty v novostavbě 15-20 dB. U starších domů by měl být minimálně 12 dB. Pokud je méně, buďte opatrní.
3. Zeptejte se na sousedy. Ne jen jednoho. Zeptejte se alespoň tří lidí v různých částech domu. Ptáte se jich ne jako agent, ale jako člověk. „Dobrý den, přemýšlím o koupi bytu 123. Jak je to tady s hlukem? Byly tu nějaké problémy dříve?“ Většina lidí odpoví upřímně - pokud jim dáte prostor. Pokud vám někdo řekne: „No, tenhle soused je trochu divný...“, vezměte to jako zlatou zprávu. To je signál, že se musíte zeptat dál.
4. Zkontrolujte archivy domovního výboru. Pokud je v domě domovní výbor, můžete požádat o přehled dřívějších sporů. Ne všichni ho využijí - jen 18 % kupujících. Ale ti, kteří to udělali, říkají, že jim to pomohlo vyhnout se třem z pěti nejhorších případů. Někdy tam najdete záznamy o výstrahách, trestech nebo dokonce o soudních případech. To je důkaz, že problém není jen vaše představa - je to skutečnost.
5. Nechte si udělat stavební audit. Pouze 12 % kupujících využívá služby stavebního inženýra. Ale ti, kteří to udělali, mají o 78 % méně problémů s neviditelnými vadami. Inženýr zkontroluje společné stěny, izolaci, větrání, vodovodní potrubí a dokonce i případné škody z vodních úniků. A to všechno bez toho, abyste museli nic hádat.

Kupní smlouva - nejen o ceně a ploše

Největší chyba? Přijít s kupní smlouvou z internetu. 92 % těchto šablon podle Ilony Černochové neobsahuje ani slovo o sousedských vztazích. To znamená, že když se něco pokazí, nemáte žádnou právní základnu. A většina lidí si myslí, že „předávací protokol“ je jen papír, který podepisujete, aby vám agent vyplnil účet.

Pravda je jiná. Kupní smlouva by měla obsahovat:

• Explicitní ustanovení o převzetí odpovědnosti za stávající sousedské vztahy. To znamená, že prodávající potvrzuje, že nezná žádné aktuální spory nebo že je vše v pořádku. Pokud se později ukáže, že to nebyla pravda, můžete mít právo na odstoupení.
• Možnost odstoupení od koupě v případě prokázaného vážného sousedského konfliktu. Toto ustanovení je většinou neznámé. Ale existuje. A pokud ho máte, můžete se vyhnout tříletému soudnímu sporu, který stojí 150 000 Kč.
• Dokumentaci z předávacího protokolu. Nejen, že byt je čistý. Ale i co je se sousedy. Napište: „Soused 121 má návyk hraní hudby v noci. Soused 123 má problém s větráním. Soused 125 se již jednou dostal do sporu s předchozím majitelem kvůli hluku.“ Pokud to máte na papíře, máte důkaz. A důkaz je to, co soud potřebuje.

Paní Trusínová z Brna si tohle všechno zapamatovala. Před koupí se seznámila s předchozím zájemcem o byt. Ten jí dal přehled o hlukovém problému od souseda. Díky tomu vyjednala slevu 87 000 Kč a zahrnula do smlouvy speciální ujednání. Dnes žije klidně. A soused už nehrává hudbu v půlnoci.

Co dělat, pokud už jste koupili byt?

Nemusíte být ztracený. I když jste před koupí něco přehlédli, ještě není pozdě. První věc, kterou musíte udělat: vytvořte kontakt s sousedy.

81 % sporů vzniká kvůli nedostatku osobního kontaktu. Lidé se neptají, neříkají „dobrý den“, nevědí, kdo je kdo. A když se něco stane - všichni se obviňují. Vezměte si čaj, kávu nebo koláč a jděte na dveře. Ne jako nový majitel, který chce „zakládat pravidla“. Ale jako člověk, který chce vědět, jak je to tady žít.

Pošlete krátkou zprávu: „Dobrý den, jsem nový soused z 123. Rád bych se seznámil. Pokud máte nějaké přání nebo problémy, rád se o ně dozvím.“ Většina lidí to ocení. A pokud je někdo problém - uvidíte to hned. Ne přes rok, kdy už je pozdě. Ale hned. A pak můžete řešit v klidu.

Nezapomeňte také na domovní výbor. Pokud je v domě, zjistěte, jak se k němu dostat. Někdy stačí jen přijít na schůzku a říct: „Jsem nový vlastník, chci se přizpůsobit pravidlům domu.“ To vám dá prestiž. A pokud se něco stane, budete mít podporu.

Co se změnilo v roce 2025 - a co budete potřebovat

V roce 2022 přijal Parlament ČR novou úpravu občanského zákoníku, která stanovila přesnější hladiny hluku v různých časech dne. Nyní je například v noci (22:00-6:00) povolená hladina hluku 35 dB v bytě. To je jako tichý kancelářský prostor. Pokud je vám soused v noci vypíná pračku a zazní to jako buben, máte právo to ohlásit.

Do konce roku 2024 budou všechny městské obvody povinny zřídit mediátorské služby pro sousedské spory. To znamená, že místo toho, abyste šli na soud, budete mít možnost se seznámit s neutrálním poradcem, který vám pomůže najít řešení - bez nákladů, bez soudních poplatků a bez toho, abyste se stali nepřáteli.

Realitní kanceláře už začínají nabízet sousedský audit jako standardní službu. V Praze ji již nabízí 37 % kanceláří. A očekává se, že do konce roku 2024 bude standardem u 65 %. To znamená, že za pár měsíců bude nemožné koupit byt bez toho, aby byl prozkoumán i jeho sociální prostředí.

A co je nejdůležitější? Každý sousedský spor může snížit hodnotu vašeho bytu o 8-12 %. To znamená, že pokud jste koupili byt za 3 miliony Kč, jeden spor vám může stát 240 000-360 000 Kč. A to bez ohledu na to, jestli vy vyhráli, nebo prohráli. Protože když se o vás ví, že jste v konfliktu, nechce vás koupit nikdo. A nejenom proto, že je to nepříjemné. Ale protože je to riziko.

Praktický seznam: Co musíte udělat před koupí

Tady je jednoduchý seznam, který si vytiskněte a při prohlídce přineste s sebou:

• □ Prohlédněte byt v sobotu večer a v neděli odpoledne
• □ Změřte hluk v bytě pomocí mobilní aplikace (např. Decibel X)
• □ Seznamte se s alespoň třemi sousedy - nejen s tím, který vás přivítal
• □ Požádejte o přehled minulých sporů u domovního výboru
• □ Nechte si udělat stavební audit (náklady: 2 000-5 000 Kč)
• □ Zkontrolujte, zda je v kupní smlouvě ustanovení o sousedských vztazích
• □ Zapište do předávacího protokolu všechno, co jste zjistili
• □ Nejste-li si jisti - nekupujte. Lepší je čekat, než se zamilovat do bytu a pak se zamilovat do soudního procesu.

Nezapomeňte: koupě bytu není jen o ploše, ceně a kuchyni. Je to o tom, kdo vám bude žít vedle. A to je věc, kterou nemůžete změnit, když už jste koupili. Ale můžete ji změnit - předtím. A to je ta jediná věc, která vás odliší od těch, kteří se pak ptají: „Proč to muselo dopadnout takhle?“