Jak se vyhnout podvodům na realitním trhu v ČR: 6 klíčových kroků, které vás ušetří tisíce korun

Stále více lidí v Česku chce koupit byt, ale zároveň roste počet podvodů. V Praze se v roce 2023 podvodníci pokoušeli prodat stejný byt třem různým lidem - všichni zaplatili zálohu, všichni ztratili peníze. A to není výjimka. Podle Policie ČR průměrná ztráta oběti dosahuje 850 000 Kč. Většina lidí si myslí, že podvod se stane někomu jinému. Ale skutečnost je jednoduchá: pokud nezkontrolujete základy, můžete být příští obětí.

1. Nikdy nezaplatíte zálohu bez ověřeného vlastnictví

Nejčastější podvod? Někdo vám nabídne byt za 15-25 % pod tržní cenou. Příběh je vždy stejný: „Mám naléhavý odjezd země“, „Nemám čas na schůzku“, „Zálohu si dejte na účet mého kamaráda“. To je červená vlajka. V 68 % případů, kdy lidé ztratili peníze, byl prvním varovným signálem právě podezřele nízká cena.

Nezapomeňte: vlastník nemovitosti se ověřuje pouze v katastru nemovitostí. Ne na Facebooku, ne na Bezrealitkách, ne v e-mailu. Jděte na www.cuzk.cz nebo na úřad. Výpis z katastru stojí 100 Kč a trvá 3 pracovní dny. Tam uvidíte, kdo je skutečným vlastníkem, jestli na nemovitosti není zástavní právo, exekuce nebo věcné břemeno. Pokud vlastník není v katastru, není vlastník. Bod.

2. Používejte bezpečnou úschovu peněz - ne přes kamaráda

Když se dohodnete na ceně, peníze nesmí jít přímo na účet prodávajícího. Nikdy. Nezbytné je použít bezpečnou úschovu. Tři možnosti:

• Bankovní úschova - ČSOB, Komerční banka, Česká spořitelna. Stojí 1 500-3 000 Kč. Peníze jsou zablokované, až se splní podmínky smlouvy.
• Advokátní úschova - 2 000-5 000 Kč. Advokát kontroluje i smlouvu a zajišťuje, že vše je v pořádku.
• Notářská úschova - 3 000-7 000 Kč. Nejbezpečnější, ale i nejdražší. Nutná u transakcí nad 3 mil. Kč.

Podvodníci vám vždy řeknou: „Tohle je zbytečný poplatek, já jsem v pořádku.“ Ale když se podíváte na statistiky, 52 % všech podvodů v Česku je spojených s předplacenými zálohama - tedy penězi, které šly přímo na osobní účet.

3. Zkontrolujte plnou moc - a to u notáře

Co když prodávající není vlastník, ale jen někdo, kdo má „plnou moc“? To je další častý podvod. Plná moc musí být notářsky ověřená. A musí obsahovat přesný popis nemovitosti - číslo parcely, číslo bytu, adresu. Pokud tam je jen „byt v Praze“, je to neplatná moc.

Příklad: klient z Hypoindex.cz si nechal zkontrolovat plnou moc u notáře - a zjistil, že platnost vypršela o 3 dny. Zálohu už zaplatil. Kdyby nekontroloval, ztratil by 1,2 mil. Kč. Plná moc se nedá ověřit na e-mailu. Musíte ji vidět v původní podobě - nejraději v notářské kanceláři.

4. Vyhýbejte se „rychlým rozhodnutím“

Podvodníci vás pod tlakem chtějí přimět k podpisu smlouvy do 24 hodin. „Dva lidé už se zajímají“, „Cena se zvýší v pátek“, „Musíme to uzavřít do dneška“. To je manipulace. Pravda je: kvalitní nemovitost se neprodává za 24 hodin. Pokud vám někdo říká, že musíte rozhodnout hned, mějte na paměti: 80 % takových nabídek je podvodných.

Profesionální realitní kanceláře vám dají 10-14 dní na ověření. To je normální. Podvodné kanceláře fungují v průměru jen 8 měsíců - pak zmizí. Seriózní kanceláře mají 15 let a více na trhu. Zkontrolujte je na webu České komory realitních makléřů. Pokud tam nejsou, nevěřte.

5. Vyhýbejte se „podezřelým“ komunikacím

Podvodníci neumí psát. V e-mailu nebo zprávě najdete:

• špatnou gramatiku
• nečekané výrazy jako „předpokládá se“ nebo „v případě možnosti“
• dojemné příběhy o nemoci, rozvodu, odjezdu do zahraničí

Podle expertky Petra Svobodové z Indigo Reality je v 70 % případů podvodník přes e-mail - a nikdy nechce osobní schůzku. Pokud vás někdo odkazuje jen na fotky, videozáznamy nebo „virtuální prohlídky“, je to riziko. V roce 2024 už 63 % testovaných lidí neodhalilo, že video bylo upraveno. Víte, jak se to dělá? Fotky z jiného bytu, zvýšená jasnost, zvětšený pokoj, odstraněné skvrny.

6. Vždy nechte smlouvu zkontrolovat advokátem

Smlouva o koupi nemovitosti není obyčejný dokument. Je to právní závazek, který vás váže na desítky tisíc korun. A většina podvodníků používá „kvazi-legální“ smlouvy - ty, které jsou v českém právním řádu nevymahatelné. Podle Advokátní komory až 60 % takových smluv nelze vyžádat v soudu.

Advokátní kontrola stojí 2 000-5 000 Kč. To je malá cena proti 850 000 Kč ztráty. Advokát zkontroluje:

• zda je všechno v katastru uvedeno správně
• zda jsou všechny poplatky uvedeny
• zda je smlouva srozumitelná - bez „předpokládá se“
• zda je v ní jasně uveden způsob úschovy peněz

Většina lidí si říká: „Tohle je zbytečné, já to pochopím.“ Ale pokud nejste právník, necháte si to přečíst. To není zbytečné - to je základní ochrana.

Co se děje v Česku teď? Nové hrozby a trendy

Od ledna 2024 začal Český úřad zeměměřický a katastrální spouštět „Katastr 4.0“ - online systém, kde si můžete výpis vyžádat během několika minut. To je dobře. Ale nové podvody přicházejí rychleji.

Jedna z nejnovějších hrozeb: platba v kryptoměnách. Podvodníci nabízejí slevu 10 %, pokud zaplatíte v Bitcoinu. Proč? Protože kryptoměny jsou těžko stopovatelné. Pokud zaplatíte, peníze zmizí. Nikdy je nevrátíte.

Další hrozba: kooperativní bydlení. Podvodníci prodávají „byt“ v bytovém domě, který vlastní družstvo. Ale vy nejste členem družstva. Vy jste jen nájemník. A když se snažíte přestěhovat, zjistíte, že nemáte právo vlastnit. Tohle se děje v Praze, Brně, Ostravě. 22 % podvodů v roce 2024 bylo spojených s tímto typem.

Co dělat, když jste už ztratili peníze?

Pokud jste zaplatili zálohu a zjistíte, že jste obětí podvodu:

1. Nepřestávejte komunikovat s podvodníkem - zaznamenávejte všechny zprávy, e-maily, hovory.
2. Okamžitě podáte trestní oznámení na Policii ČR. Předložte všechny dokumenty.
3. Navštivte advokáta - může vám pomoci s návrhem žaloby.
4. Zkontrolujte, zda se nejedná o opakovaný podvod - podvodníci často používají stejné čísla účtů a jména.

Policie ČR v roce 2023 zaznamenala 200 případů. Ale odhaduje se, že skutečný počet je 3-4× vyšší - protože většina lidí se nehlásí ze stydění.

Závěr: Vlastníte byt, nebo jen věříte, že ano?

Koupit byt je největší investice ve vašem životě. A přesto většina lidí na ní nechává všechno na „důvěru“. Ale důvěra není ochrana. Ochrana je kontrola. Ověření. Dokumenty. Advokát. Katastr. Úschova.

Podvody nejsou věc „jiných“. Jsou věc „neopatrných“. A vy nejste neopatrný - protože jste přečetl tohle. Teď víte, co dělat. Nechte si všechno ověřit. Nechte si peníze uložit. Nechte si smlouvu přečíst. A pak teprve podepište.

Byt, který koupíte bez kontroly, vás může stát nejen peníze - ale i klid, důvěru a čas. A ty se už nevrátí.