Nábytek do nájemního bytu: jak vybrat odolný a cenově výhodný nábytek

Proč nábytek do nájemního bytu musí být jiný?

Nejlevnější nábytek z dřevotřísky je v nájemním bytě katastrofa. Ne proto, že by byl špatný, ale protože je neodolný. Když každých 18 měsíců přijde nový nájemník, kousek nábytku se začne hýbat, potahy se opotřebovávají, a skvrny od vína nebo kávy nejde vymazat. Za rok máte na opravách víc než jste za nábytek zaplatili.

Podle dat Reality Portál 2024 je průměrný nájemník v Praze, Brně nebo Ostravě na bytě jen 18 měsíců. To znamená, že nábytek musí vydržet dva, tři až čtyři nájemníky za pět let. A to nejen fyzicky, ale i esteticky. Když se nájemník přestěhuje a zjistí, že křeslo je poškozené nebo dřevěný stůl má škrábanec, nebude to jeho chyba. Bude to vaše.

Proč se to stává? Protože většina pronajímatelů volí nábytek podle ceny, ne podle životnosti. A to je chyba. Investice do odolnějšího nábytku neznamená, že zaplatíte dvakrát víc. Znamená, že za pět let zaplatíte o 42 % méně na opravy a výměny.

Co znamená „odolný“ nábytek ve skutečnosti?

Odolný nábytek pro nájemní byt není jen „pevnější“. Je to nábytek, který je navržený pro tření, opotřebení a nekonečné čištění. A k tomu potřebujete znát konkrétní čísla.

• Dřevotřískové desky musí mít hustotu alespoň 650 kg/m³. Běžné levné desky mají 550-600 kg/m³. Rozdíl? Při stejném zatížení se šrouby v odolnější desce nevytrhují. Studie z ČVUT ukazuje, že spoje vydrží o 27 % déle.
• Potahy musí mít hodnotu Martindale 40 000 cyklů a více. To znamená, že se tkanina nevybíhá ani neztrácí barvu, i když na ní sedíte 5 hodin denně. Ale pozor: v praxi už po 18 měsících se u některých materiálů objeví první známky opotřebení. Proto se některé firmy začínají obracet k olefinu - textilu, který neabsorbuje vodu, schnul 2-3 hodiny a má 98 % odolnost proti skvrnám.
• Povrchy - vyhněte se syrové dřevo. Místo toho použijte melaminový laminát s ABS okrajem. Nebo ještě lépe - vysokotlaký laminát (HPL). Ten vydrží i žehličku (180 °C) a neztrácí lesk. Nevýhoda? Je o 15-20 % těžší. To může být problém při stěhování.

Nezapomeňte: nábytek pro nájemní byt je jako vozidlo s vysokým obratem. Nepotřebujete luxus. Potřebujete spolehlivost.

Cena: kolik skutečně stojí „levný“ nábytek?

Levný nábytek stojí 8 000-15 000 Kč za kus. Vypadá to jako štěstí. Ale podívejte se na skutečné náklady.

Podle průzkumu Pronajímatel bytů z prosince 2023 má levný nábytek až o 60 % vyšší opotřebení během jednoho nájmu. To znamená: za 2 roky ho musíte vyměnit. A to nejen za nábytek - ale i za práci, přepravu, čas a stres.

Na druhé straně máte masivní dřevo - 25 000-40 000 Kč za kus. Vydrží 10 let. Ale je těžký. Těžké stěhování = vyšší náklady na přepravu. A pokud se nájemníkovi nelíbí design, tak si najde jiný byt. Tedy ztráta příjmu.

Nejlepší kompromis? Nábytek z MDF s ochranným laminátem. Stojí 18 000-28 000 Kč za kus. Podle Bezrealitky.cz z února 2024 má nejlepší poměr cena/odolnost - 4,7 bodu z 5. Vydrží 3-4 nájemníky. Snadno se čistí. Není těžký. A vypadá moderně.

Počítejte správně: kvalitní nábytek je o 30-40 % dražší. Ale roční náklady na opravy klesají o 60 %. Pro 55 m² byt to znamená: místo 5 500 Kč ročně zaplatíte jen 2 200 Kč. Návratnost investice? Už za 2,5 roku.

Dokumentace: 78 % sporů vzniká kvůli chybějícímu papíru

Největší chyba pronajímatelů není nábytek. Je to dokumentace.

Podle advokátní kanceláře Václavková & spol. z roku 2023 78 % sporů o poškození vzniká proto, že se nepředal přesný protokol. Nájemník říká: „To tam nebylo.“ Vy říkáte: „Ale bylo!“ A kdo má pravdu? Soud - a ten se dívá na papír.

Co musíte mít v předávacím protokolu?

• Fotografie každého kusu nábytku - zepředu, zezadu, z boku, s poškozeními (i nejmenšími)
• Popis stavu - „Stůl má 2 drobné škrábanec na hraně, křeslo má lehké prosvitnutí na sedadle“
• Výrobní kód kování a potahů - pro případ, že budete potřebovat náhradní díly
• Podpis obou stran - bez něj je protokol neplatný

Předávací protokol není „jen formálnost“. Je to vaše právní zbraň. Bez něj nemáte šanci. A i když máte kvalitní nábytek, bez dokumentace ho můžete ztratit.

Kdy zvýšit nájemné? A jak?

Můžete zvýšit nájemné o 1/18 ceny vybavení ročně. To je zákon. Pokud jste do nábytku investovali 100 000 Kč, můžete přidat přibližně 5 500 Kč ročně k nájmu.

Proč to funguje? Protože nájemník „odbydle“ nábytek. Místo aby platil 10 % vyšší nájem za prázdný byt a pak koupil vlastní nábytek, si ho „půjčí“ od vás. A vy získáte návratnost.

Nezapomeňte: toto zvýšení musí být uvedeno v smlouvě. A musíte mít kompletní dokumentaci. Jinak to soud neuzná.

Navíc: pokud je nábytek moderní a funkční, tak 82 % nájemníků je ochotno zaplatit o 10-15 % více za zařízený byt. Jenže musí být v dobrém stylu. Pokud dáte do bytu nábytek z roku 2010, tak ho nikdo nechce. Dokonce i když je odolný.

Co vybrat? Praktický nákupní seznam

Tady je, co skutečně funguje v nájemních bytech v Ostravě, Praze a Brně v roce 2025:

• Stůl - MDF s HPL povrchem, ABS okraj, 4 nohy s možností odstranění pro snadné stěhování
• Židle - olefinový potah, kovová konstrukce, odnímatelné sedadlo
• Sofa - odnímatelné potahy, odolné proti skvrnám, vnitřní kostra z dřeva a kovu
• Postel - dřevěný rám, vysoká hustota desek, bez výrazných detailů, které by se lámaly
• Šatní skříň - MDF s laminátem, kloubové spoje s prodlouženou zárukou

Volte výrobce, který nabízí náhradní díly alespoň 5 let. Většina českých firem to nedělá. Pouze 32 % nabízí speciální řadu pro nájemní byty.

Nezapomeňte: nábytek by měl být jednoduchý. Bez výřezů, bez výrazných křivek, bez těžkých ornamentů. Čisté linie = méně poškození = méně stresu.

Co se děje v budoucnu?

Od 1. 1. 2025 platí nové nařízení vlády: nájemník může účtovat až 120 Kč za 1 m² ročně na opravy běžného opotřebení. To znamená: pro 55 m² byt je to 6 600 Kč. Pokud máte levný nábytek, tak vám to přijde jako „zákonný“ náklad. Pokud máte kvalitní, tak to bude jen náklad na váš čas.

Nové trendy? Modulární nábytek - kusy, které lze přeskupit. A IoT senzory - v budoucnu budou nábytek sledovat, když se začne hýbat nebo když se objeví vlhkost. První český projekt (SmartNajem) už testuje systém, který snižuje náklady na opravy o dalších 15-18 %.

Technologie se vyvíjejí. Ale základ zůstává stejný: kvalitní materiál + dokumentace + styl = stabilní příjem.

Co dělat dnes?

Nečekejte, až se vám nábytek rozpadne. Zkontrolujte si aktuální nábytek v bytě:

1. Přečtěte si předávací protokol - je kompletní?
2. Podívejte se na potahy - jsou opotřebované?
3. Zkontrolujte šrouby - kde se hýbou?
4. Co stojí náhradní díly? (Zavolejte výrobci)
5. Co by stálo nahradit všechno? A kolik byste ušetřili za 3 roky?

Nábytek do nájemního bytu není výdaj. Je to investice. A jako každá investice - musíte do ní vložit rozum, ne jen peníze.