Nové developerské projekty: Proč zdražují bydlení i v okolí

Představte si situaci: V klidné čtvrti, kde jste ještě před rokem kupovali byty za rozumné peníze, najednou vyrůstá luxusní komplex. Developeři slibují moderní standard, zelené plochy a ní a bezpečnost. Na papíře to vypadá skvěle pro celou oblast. Realita je ale často jiná. Místo toho, aby příliv nových bytů ceny stlačil dolů, jak by teoreticky mělo fungovat základní ekonomické pravidlo nabídky a poptávky, stane se přesný opak. Ceny starších domů v okolí začnou růst a dostupnost vlastního bydlení pro běžné rodiny klesne. Je to paradox? Nebo jen chápeme špatně, jak trh s nemovitostmi v České republice funguje?

Podívejme se na data z roku 2025 a 2026. Průměrná cena nového bytu v Praze se pohybuje kolem 9,9 milionu Kč. To je částka, která je mimo dosah většiny mladých domácností. A přitom se staví rekordní množství bytů. Jak je to možné? Odpověď leží v tom, kdo jsou ti kupující a jak nové projekty mění vnímání hodnoty celé lokality.

Jak nové projekty posouvají cenovou hladinu

Když developer zakoupí pozemek a postaví tam drahý projekt, nestává se to ve vakuu. Tento proces má tzv. efekt „cenového majáku“. Nový drahý objekt nastaví nový referenční bod pro oceňování v širším okolí. Lidé začnou vnímat danou čtvrť jako prémiovou. I když váš soused bydlí ve starém paneláku nebo cihlovém domě bez výtahu, jeho nemovitost nyní stojí v kontextu té nové luxusní budovy. Hodnota pozemků v okolí vzroste, což se následně promítne do vyšších cen při prodeji starších bytů.

Podle analýzy společnosti Valuo z roku 2024 činila průměrná cena bytu v krajských městech kolem 95 000 Kč/m². Pokud však započteme pouze developerské novostavby, tento průměr skočí na 106 000 Kč/m². Rozdíl je tedy přibližně 11 až 12 procent. V Praze jsou tyto rozdíly ještě markantnější. Zatímco celorepublikový průměr v prosinci 2024 byl necelých 83 000 Kč/m², ceny v pražských novostavbách sahají až k hranici 170 000 až 180 000 Kč/m² u exkluzivních projektů. To znamená, že novostavby netvoří jen malou část trhu, ale táhnou cenu nahoru pro všechny ostatní segmenty.

Proč více bytů neznamená nižší ceny

Mnoho lidí čeká, že pokud se postaví tisíc nových bytů, nabídka vyroste a ceny klesnou. Teorie to podporuje, praxe v Česku bohužel ne. Studie think-tanku IDEA při Národohospodářském ústavu Akademie věd ČR z března 2023 přinesla překvapivé zjištění. Autoři analyzovali období let 2013-2021 a zjistili, že ani výrazně větší bytová výstavba by nárůstu cen nemovitostí zásadně nezabránila.

Proč? Protože hlavní hnací silou růstu cen nebyl nedostatek cihel a betonu, ale finanční podmínky. Nízké úrokové sazby hypoték v minulosti dramaticky snížily náklady na financování. Domácnosti si mohly dovolit drahější byty, protože měsíční splátky byly nízké. Abychom tímto růstem cen způsobeným levnými penězi kompenzovali zvýšenou nabídkou, museli bychom v Česku stavět každý rok přes 100 000 nových bytů. Reálná výstavba se však dlouhodobě pohybuje řádově v desítkách tisíc. Když se pak úrokové sazby začnou měnit, trh reaguje s odstupem a ceny již nejsou schopny rychle klesnout, protože struktura poptávky se změnila.

Dalším faktorem je investiční poptávka. Nové developerské projekty jsou atraktivní nejen pro koncové uživatele, kteří chtějí bydlet, ale také pro investory. Ti nakupují byty za účelem pronájmu nebo spekulace. Podle dat z roku 2025 podíl novostaveb na transakcích v krajských městech vzrostl z 50 % na téměř 80 %. To znamená, že čtyři z pěti koupených bytů jsou zcela nové. Investoři vytvářejí umělý tlak na poptávku, který brání poklesu cen, i když fyzicky vznikají nové jednotky.

Nákladová stránka: Proč jsou byty tak drahé

Developeři nejsou zloději, kteří si libovolně navyšují marže. Jejich kalkulace jsou ovlivněny tvrdými reáliemi posledních let. Mezi roky 2022 a 2024 zaznamenaly ceny stavebních materiálů a energií prudký nárůst, který byl umocněn konfliktem na Ukrajině a narušenými dodavatelskými řetězci. Tyto náklady se přímo promítly do finální ceny metrů čtverečních.

K tomu přibylo zpřísnění regulací v oblasti energetické účinnosti budov. Nové zákony vyžadují vyšší standard izolace, okenních výplní a technického vybavení. To zvyšuje kvalitu bydlení a snižuje budoucí provozní náklady pro vlastníka, ale v krátkodobém horizontu znamená vyšší vstupní investici. Developer musí tyto náklady pokrýt hned při prodeji, protože nemá zájem držet nemovitosti dlouho v rezervaci.

Výsledkem je, že „levný“ byt v novostavbě je dnes spíše mýtus. I menší projekty s nižším počtem bytů mají tendenci být dražší na metr čtvereční, protože nemohou efektivně rozložit fixní náklady na projektovou přípravu a inženýrské sítě. Naopak velké sídlištní komplexy mohou nabízet mírně nižší ceny, ale jejich realizace je závislá na dostupnosti velkých pozemků, které v centrech měst jako Praha nebo Brno již dávno nejsou.

Časový faktor a povolovací proces

Jeden z největších problémů českého trhu je čas. Od chvíle, kdy developer koupí pozemek, po kolaudaci domu může uplynout 5 až 10 let. Tento dlouhý cyklus trhy dělá neefektivními. Trh nedokáže rychle reagovat na změny poptávky. Pokud dnes zjistíme, že potřebujeme více bytů, ty první dokončené domy uvidíme až za desetiletí.

Nízký počet vydaných stavebních povolení v posledních letech vytvořil láhev hrdlo. Mnoho plánovaných projektů se vůbec nedostalo do fáze realizace nebo bylo odloženo. To zmenšilo výběr pro kupující a posílilo postavení developerů. Když je nabídka omezená, kupující jsou ochotni platit vyšší ceny, protože ví, že alternativ je málo. Předprodej bytů několik let před dokončením, jak ho praktikují velké skupiny jako CENTRAL GROUP, umožňuje kupujícím rozložit platby, ale zároveň fixuje vysokou cenu dlouho dopředu. Pokud se během této doby změní úrokové sazby ČNB, může se reálná dostupnost bydlení výrazně zhoršit.

Co to znamená pro vás jako kupujícího

Pokud plánujete koupě nemovitosti v blízkosti nového developerského projektu, máte dvě možnosti. Buď vsadíte na novostavbu a zaplatíte prémii za moderní standard a nižší provozní náklady, nebo zvolíte starší byt v téže lokalitě a ušetříte desítky procent z pořizovací ceny.

Starší byty v dobrých lokalitách jsou stále atraktivní volbou. Ano, budete pravděpodobně muset investovat do rekonstrukce instalací nebo kuchyně, ale vstupní cena je mnohem nižší. Navíc, díky efektu „cenového majáku“, hodnota vašeho staršího bytu může v budoucnu narůst právě kvůli přítomnosti těch nových luxusních komplexů v okolí. Lokala získá na prestiži a infrastruktuře, což prospěje všem obyvatelům, nejen těm v novostavbách.

Je důležité sledovat nejen cenu za metr čtvereční, ale i celkové náklady včetně zálohových plateb a budoucích hypotečních splátek. S ohledem na predikce expertů, že úrokové sazby se mohou v roce 2026 mírně snižovat, se může kupní síla trochu zlepšit. To ale zároveň znamená, že poptávka po bytech opět poroste a ceny novostaveb mohou další razantní skok.

Budoucnost trhu a role státu

Samotná tržní výstavba nestačí k vyřešení krize dostupného bydlení. Odborníci, včetně Christiana Donnera citovaného Ministerstvem pro místní rozvoj, zdůrazňují nutnost kombinace opatření. Potřebujeme reformu stavebního práva pro zrychlení povolování, podporu sociálního bydlení a případně regulaci nájemného v citlivých segmentech. Bez těchto kroků budou nové developerské projekty nadále cílit primárně na vyšší příjmové skupiny a investory, zatímco střední třída bude mít stále obtížnější přístup k vlastnictví.

Data z Prahy jasně ukazují, že i rekordní výstavba za poslední dekádu nezastavila růst cen. Důvodem je nerovnováha mezi poptávkou generovanou levným úvěrováním a omezenou nabídkou kvalitních pozemků v centrech měst. Dokud se tato struktura nezmění, nové projekty budou spíše indikátorem prosperity lokality než nástrojem pro zlevnění bydlení pro masses.