Pozemky pro rekreaci: Co můžete stavět a co je zakázáno v roce 2025

Co vlastně je rekreační pozemek a proč se o něm teď tolik mluví?

Pozemek pro rekreaci není jen kus země, kde si můžete postavit chatku a odpočívat. Je to právně definovaná kategorie s přísnými pravidly, která se od 1. července 2025 změnila zásadně. Mnoho lidí si myslí, že když mají pozemek v zahradě nebo na kraji obce, můžou na něm stavět cokoli - dům, garáž, dokonce byt. To je ale chyba, která může skončit zrušením stavby, pokutou nebo nákladným přestavováním.

Podle stavebního zákona a nové vyhlášky č. 146/2024 Sb. je rekreační pozemek plocha určená především pro volnočasové aktivity: odpočinek, zahradničení, sport, hraní s dětmi. Stavby na těchto pozemcích nesmí sloužit k trvalému bydlení ani podnikání. A to je klíčové - nejde o „druhou bytovku“, ale o místo, kde se člověk odpočívá.

Co můžete postavit bez stavebního povolení?

Od 1. července 2025 je možné bez stavebního povolení stavět tzv. drobné stavby, ale jen na pozemcích, které mají v územním plánu klasifikaci jako „rekreační“ (kód SP) nebo „zahrada“.

• Zahradní dům: maximálně 40 m² zastavěné plochy, výška do 5 metrů, jen jedno nadzemní podlaží. Podsklepení je povoleno, ale jen do 3 metrů hloubky.
• Mobilní dům: na rekreačních pozemcích může mít až 55 m², ale jen pokud je skutečně přemístitelný - tedy nespojený s trvalým základem. Pokud má betonovou desku a připojení na vodu a odpad, už to není mobilní dům, ale trvalá stavba.

Na zemědělských pozemcích je stavba zahradního domu zakázána, pokud územní plán neumožňuje rekreační využití. Pokud ho tam chcete postavit, musíte nejprve změnit klasifikaci pozemku - a to je proces, který trvá měsíce a stojí tisíce korun.

Co je zakázáno - a co vás může stát tisíce korun

Nejčastější chyby, které lidé dělají:

• Bydlení: Pokud v zahradním domku máte kuchyňku, koupelnu a postel, úřad to považuje za trvalé bydlení. To je porušení zákona. V roce 2023 bylo v Královéhradeckém kraji zrušeno 214 staveb právě kvůli tomu.
• Podnikání: Pokud zde provozujete Airbnb, kavárnu nebo dílnu, už to není rekreace. To vyžaduje jiný typ pozemku - obytný nebo bytový.
• Stavba na hranici: Není možné stavět přímo na hranici pozemku, pokud máte okna nebo dveře směrem k sousedovi. Pokud stavíte vzdáleně 2 metry, musíte mít souhlas sousedů - a to platí ve 92 % obcí podle průzkumu České komory stavebních inženýrů.

Největší past: mobilní dům na zemědělském pozemku. Mnoho lidí si koupí kontejnerový dům, přiveze ho na pole a řekne: „Je to jen mobilní stavba.“ Ale pokud územní plán neumožňuje rekreační využití, je to nelegální. Úřady to odhalí - a pak musíte dům odstranit.

50 % vsakovací plochy - co to znamená pro vás

Nová vyhláška vyžaduje, aby alespoň 50 % plochy pozemku bylo vsakovací. To znamená, že betonový dvorek, asfalt nebo celý plný koberec z dlažby nejsou povolené. Musíte mít zelenou plochu, trávník, drenážní vrstvu, nebo pískový povrch, který umožní vodě vsakovat do země.

Proč to? Protože větší množství srážek a městské rozšiřování zvyšují riziko povodní. Pokud máte pozemek v městské zóně nebo na skalnatém podloží, je to těžké. V Libereckém kraji se 30 % žádostí kvůli tomuto požadavku odmítlo.

Praktický tip: Pokud chcete mít větší zastavěnou plochu, nezakládejte víc betonu - zvětšujte zelené plochy. Třeba přidáte přírodní jezírko nebo rozsáhlou zahradu s kompostovacími zónami. To splní požadavek a zároveň zlepší kvalitu života.

Územní plán je vaše první a poslední kontrola

Největší chyba lidí je, že si koupí pozemek a pak se ptají: „Můžu tady postavit?“ Ne. Nejdřív musíte zjistit, co říká územní plán vaší obce.

Na mapě územního plánu hledejte kód:

• SP - pozemky pro rekreaci a sport (nejpřísnější pravidla, max. 20 % nesportovních staveb)
• Z - zahrada (možnost stavět zahradní dům do 40 m² bez povolení)
• OP - zemědělská půda (rekreační stavba jen s povolením územního plánu, obvykle zakázána)

Na fóru Stavba.cz uživatel „Zahradník89“ popsal, jak si koupil pozemek v Plzni a úřad mu zamítl žádost, protože jeho pozemek neměl klasifikaci SP nebo Z - i když sousední měl. Neexistuje „sousední pozemek“ - každý je individuální.

Co dělat? Přijďte na úřad s listem vlastnictví a požádejte o výpis územního plánu. To je zdarma. Nebo si ho stáhněte z portálu katastr.cz. Pokud tam není kód SP nebo Z, nezakládejte žádný dům. Nebo se připravte na dlouhý a drahý proces změny klasifikace.

Co se změnilo od 1. července 2025 - a co vás to ovlivní

Největší změny:

• Elektronické řízení: Všechny žádosti o stavební povolení a ohlášení musíte podávat online. Papírové žádosti už nejsou přijímány.
• 40 m² je nový standard: Dříve bylo povoleno 35 m², teď je to 40 m². To znamená, že můžete mít větší zahradní dům - ale stále bez koupelny a kuchyně, pokud nechcete být považován za trvalé bydlení.
• CHKO - chráněné krajinné oblasti: V Krkonoších, Šumavě nebo v Českém ráji je téměř vždy potřeba stavební povolení, i když stavíte dům 25 m². V 87 % případů v CHKO se nová pravidla neuplatňují - zůstávají přísnější.
• Mobilní domy: Definice je stále nejasná. Pokud máte kontejner s vodovodem a elektrikou, může úřad říct, že to je byt. V roce 2023 bylo 47 případů, kdy lidé dostali pokutu za „nelegální bydlení“ v mobilním domě.

Podle analýzy Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK) je průměrná doba schválení ohlášení 21 dní. V Praze to trvá 35 dní. Pokud chcete vystavět dům do konce léta, podávejte žádost už v březnu.

Kdo to všechno kontroluje a co se stane, když porušíte pravidla?

Stavební úřad má pravomoc zrušit stavbu, pokud zjistí, že je nelegální. To znamená:

• Zrušení stavebního povolení (nebo ohlášení)
• Pokuta až 2 miliony korun
• Povinnost odstranit stavbu na vlastní náklady
• Možnost zákazu výstavby na pozemku na 5 let

Nejvíc případů je v regionech s vysokou poptávkou po chatkách: Plzeňský, Jihočeský, Karlovarský kraj. V roce 2023 bylo v Královéhradeckém kraji zrušeno 214 staveb - většinou zahradní domy na zemědělských pozemcích.

Nezapomeňte: i když vás soused neohlásí, úřad má přístup k satelitním snímkům a může zjistit, že jste přestavěli pozemek. A pokud se později rozhodnete prodávat dům, kupující zjistí přes katastr, že stavba není legální - a nekoupí ji.

Co dělat, abyste neztratili peníze a čas?

Tady je jednoduchý kontrolní seznam, který musíte splnit:

1. Zjistěte klasifikaci pozemku - hledejte kód SP nebo Z v územním plánu.
2. Nezakládejte dům na zemědělské půdě - bez změny klasifikace je to ilegální.
3. Respektujte 2 metry od hranice - pokud chcete být blíž, potřebujete písemný souhlas sousedů.
4. 50 % plochy musí být vsakovací - beton, dlažba, asfalt nejsou řešení.
5. Nepřeměňujte zahradní dům na byt - žádná kuchyňka, žádná koupelna, žádné trvalé připojení.
6. Podávejte ohlášení přes elektronický portál - papírové žádosti už nejsou přijímány.
7. Pokud jste v CHKO, připravte se na povolení - i pro malé stavby.

Nejlepší rada: Nechte si všechny dokumenty - ohlášení, souhlas sousedů, výkresy - uložit v elektronické podobě. Pokud vás úřad zkontroluje, budete mít důkazy.

Co se bude dít v budoucnu?

Ministerstvo životního prostředí plánuje od roku 2026 zavést „rekreační bonus“ pro obce, které zvýší podíl zeleně na rekreačních pozemcích nad 30 %. To znamená, že budou mít lepší přístup k dotacím a podpoře.

Na druhou stranu, stále existuje rozpor mezi stavebním zákonem a zákonem o zemědělském fondu. V roce 2023 bylo 112 rozhodnutí obcí o rekreačním využití půdy označeno za protiprávní. To znamená, že i když obec povolí stavbu, může ji později zrušit Úřad pro ochranu hospodářské soutěže.

Největší výzva: Digitalizace. Do konce roku 2025 musí být všechny územní plány digitální. Zatím jen 42 % obcí to splňuje. To znamená, že mnoho informací je stále špatně zaznamenaných nebo neaktualizovaných. Buďte opatrní - nevěřte jen ústnímu vysvětlení úředníka. Vždy si vyžádejte písemný výpis.