Předání nemovitosti kupujícímu: Kompletní kontrolní seznam a termíny v ČR

Nejde jen o podpis smlouvy a převod peněz. Když se nemovitost předává, začíná ten pravý test - ten, který může zůstat v paměti i po letech. Předání nemovitosti kupujícímu není formálnost. Je to právní a praktický okamžik, kdy se všechny dohody mění v realitu. A pokud to uděláte špatně, může vás to stát tisíce korun, čas nebo soudní spor.

Co se stane, když předáte nemovitost bez protokolu?

Nejčastější chyba? Předat klíče a říct: „Vše je v pořádku.“ A pak se objeví problém. Kupující najde poškozenou koupelnu, kterou jste neoznámili. Nebo si všimne, že voda stále teče - a dodavatel vám pošle účet za 400 litrů, které spotřebovali po vašem odjezdu. Bez předávacího protokolu nemáte důkaz, že jste nemovitost předali ve stavu, který jste slíbili.

Předávací protokol není zákonem povinný, ale je jediným důkazem, který soud přijme. Ať už jste prodávající nebo kupující - bez něj jste bez ochrany. Obsahově by měl obsahovat:

• Datum a místo předání
• Plná jména, adresy a rodná čísla obou stran
• Identifikaci nemovitosti: katastrální území, číslo popisné, číslo orientační
• Stav měřidel: elektřina, plyn, voda, teplo
• Seznam předaných klíčů a přístupových kódů
• Stav vybavení: kotel, klimatizace, žaluzie, zábradlí, kuchyňské spotřebiče
• Poznámky o závadách nebo nejasnostech
• Podpisy obou stran a případně svědka

Nezapomeňte přiložit fotografie. Ne jen „fotky na Instagram“. Konkrétní snímky měřidel, poškozených povrchů, výpadků v obkladu. Tyto obrázky jsou v případě sporu důkazem, který stojí za tisíce. Podle průzkumu Realitního fóra z roku 2022 je 89 % spokojených kupujících uvedlo, že fotografická dokumentace jim dala klid.

Stavy měřidel - nejčastější chyba v 27 % případů

Největší zdroj sporů po předání nemovitosti? Stavy měřidel. Většina lidí si myslí, že stačí říct: „Elektroměr byl na 1200 kWh.“ Ale to nestačí. Musíte zaznamenat:

• Přesný počet kWh, m³ vody, m³ plynu
• Datum a čas zápisu
• Fotografii měřidla s časovou značkou (např. na telefonu)
• Podpis obou stran uvedený přímo na listu s čísly

Pokud to přehlédnete, může vás dodavatel energií požádat o platbu za spotřebu, kterou jste nezpůsobili. Voda, kterou spotřebovala rodina, která se přestěhovala o dva dny později? Vy ji zaplatíte. A nebudete mít důkaz, že jste to nezpůsobili. Podle CapNě (2023) je to jedna z nejčastějších příčin soudních žalob mezi bývalými sousedy.

Nezapomeňte: nejen voda, elektřina a plyn. Pokud máte podlahové topení, zkontrolujte i tepelný měřič. Pokud máte solární panely, zaznamenejte výrobu. Každý přístroj, který měří spotřebu, musí být zaznamenán.

Klíče a přístupy - nezapomeňte na všechny

Nejde jen o klíč od bytu. Kupující potřebuje všechny klíče, které se v bytě nacházejí. A to zahrnuje:

• Hlavní vchod
• Sklep
• Garáž
• Podlahové výklenky
• Podlahové klimatizace
• Alarmový systém (přístupový kód)
• Poštovní schránka
• Elektrická vrata
• Čipové karty pro vstup do domu

Ještě důležitější než klíče jsou manuály. Pokud máte kotel s digitálním ovládáním, klimatizaci nebo systém na řízení domácnosti, předejte návody. Bez nich kupující neví, jak nastavit teplotu nebo jak resetovat chybu. A to může vést k nákladným opravám.

Podle Realitního fóra z roku 2022 bylo 18 % stížností způsobeno tím, že prodávající zapomněl předat klíče nebo dokumentaci. A to i přes to, že to bylo uvedeno v kupní smlouvě.

Energetický průkaz budovy (PENB) - největší sankce v ČR

Bez PENB nemůžete předat nemovitost. To není doporučení. Je to zákon. Podle § 1186 odst. 3 Občanského zákoníku je prodávající povinen předložit nabyvateli energetický průkaz. A nejen ho mít - musíte ho předat před podpisem kupní smlouvy. Pokud ho předáte až při předání nemovitosti, je to už pozdě.

Sankce jsou přísné:

• Fyzická osoba: 100 000 Kč
• Právnická osoba: 200 000 Kč

Tato sankce se nevyhodnocuje podle záměru. Pokud jste zapomněli, přehlédli, nebo si mysleli, že „to už mám“, přijde vám pokuta. A to i v případě, že kupující nevěděl, že PENB chybí. Více než 32 % transakcí v ČR v roce 2023 mělo problémy s PENB - a většina z nich byla řešitelná pouze soudně.

Nezapomeňte: PENB platí 10 let, ale musí být aktuální. Pokud jste jej získali v roce 2020 a prodáváte v roce 2026, je stále platný. Pokud jste však v roce 2023 provedli významnou rekonstrukci (např. výměnu oken nebo izolace), musíte ho aktualizovat.

Dluhy a potvrzení o bezdlužnosti

Předáváte-li byt ve vlastnickém podílu, nezapomeňte na dluhy k družstvu. Někdo může mít nesplacený fond oprav, nesplacený poplatek za údržbu, nebo i nesplacený účet za vytápění. Bez potvrzení o bezdlužnosti může být nový vlastník nucen tyto dluhy splatit.

Podle Občanského zákoníku (§ 1186 odst. 3) musíte dodat nabyvateli potvrzení od správce domu, že:

• Nejsou žádné nezaplacené poplatky
• Nejsou žádné nevyřízené nároky na opravy
• Nejsou žádné závazky z důvodu údržby společných částí domu

Pokud jste byt vlastníkem, nezapomeňte na daň z nemovitosti. Ta se převádí na nového vlastníka od data zápisu v katastru. Ale pokud jste ji nezaplatili za minulý rok, může vás to stát úrok a pokutu. Zkontrolujte si účet od finančního úřadu.

Co dělat po předání

Předání nemovitosti není konec. Je to začátek nové fáze.

• Převeďte energie: voda, elektřina, plyn, internet - všechno musí být přepsáno na jméno kupujícího. Použijte předávací protokol jako důkaz.
• Zajistěte pojištění: nemovitost musí být pojištěná od dne předání. Pokud jste měli pojistku na domácnost, zrušte ji a nechte kupujícího pořídit novou.
• Předejte dokumentaci: kupní smlouva, zápis z katastru, revizní zprávy, záruční listy, návody, plány vedení potrubí - všechno to může být potřeba při dalším prodeji nebo při pojištění.
• Uložte vše: zaznamenejte si datum předání, předávací protokol, fotografie, potvrzení o bezdlužnosti. Vytvořte digitální a papírovou kopii. V případě sporu to může být vaše jediná ochrana.

Kdy a jak se předává?

Termín předání se dohodne písemně. Obvykle je to 1-3 dny po zápisu vlastnictví v katastru a po vyplacení kupní ceny z úschovy. Není vhodné předávat nemovitost ve víkend nebo večer. Nejlepší je pracovní den, od 9 do 16 hodin, kdy jsou všechny služby otevřené.

Proces trvá 60-90 minut. Doporučuje se:

• Připravit předávací protokol předem
• Udělat fotografie všech místností
• Zkontrolovat měřidla společně
• Předat klíče a dokumenty v přítomnosti obou stran
• Podepsat protokol a předat kopii oběma

Je vhodné mít přítomného nezávislého svědka - například realitního zprostředkovatele. Podle Realitního fóra je 76 % pozitivních zkušeností spojených s přítomností svědka.

Co se děje v praxi? Statistiky a rizika

V roce 2022 bylo v ČR registrováno 115 000 transakcí s nemovitostmi. Z nich přibližně 32 % mělo problémy při předání. A z těchto 32 % bylo 68 % řešitelných pouze soudní cestou. To znamená: 1 z každých 9 prodejů skončí soudním sporem - kvůli nedostatečné dokumentaci.

Nejčastější chyby:

• 27 %: nezaznamenané stavy měřidel
• 23 %: nepřesný popis stavu nemovitosti
• 18 %: neúplné předání klíčů a dokumentace
• 12 %: absence PENB
• 9 %: nezískané potvrzení o bezdlužnosti

Na druhé straně: 89 % kupujících, kteří dostali kompletní dokumentaci a fotografie, řeklo, že předání bylo „bezproblémové a klidné“.

Co dělat, když se něco pokazí?

Pokud kupující nalezne poškození, které jste neoznámili, může požadovat:

• Opravu za vaše náklady
• Snížení ceny
• Nebo náhradu škody

Pokud nemáte předávací protokol, nemáte důkaz, že to tam nebylo. A v soudním procesu to znamená, že prohrajete. Pokud máte protokol s fotografiemi, můžete ukázat, že stav byl jiný.

Nejlepší řešení? Předávejte vždy pečlivě. Nejednáte jen o nemovitosti. Jednáte o své jméno, o svou důvěryhodnost a o svůj klid.