Případová studie home stagingu: před a po v českém bytovém trhu

Co vlastně home staging dělá s bytem, který nikdo nechce koupit?

Představte si byt, který vypadá jako skladiště. Starý nábytek, poškozené omítky, tmavé závěsy, kde každá místnost vypadá stejně - nevědět, kde je kuchyně a kde je ložnice. Majitel ho má na trhu tři měsíce. Žádná prohlídka, žádná nabídka. A pak přijde někdo, kdo ho vyklidí, vymaluje, přinesou nábytek, který nevypadá jako z roku 1995, a přidá pár květin, obrazů a světlo. A za dva týdny je byt prodaný - za 12 % více, než když to bylo prázdné.

To není magie. To je home staging. A v Česku se stává běžnou praxí, nejen pro luxusní byty, ale i pro běžné 2+kk, které mají šanci na rychlejší prodej a vyšší cenu. A nejde jen o to, aby to vypadalo hezky. Jde o to, aby lidé dokázali představit, že tam můžou žít.

Proč prázdný byt se prodává hůř než zařízený?

Když přijdete prohlédnout prázdný byt, vaše mozek se snaží naplnit prázdné prostory. Ale nevědíte, jak velká je kuchyně, kde by se vešla postel, jestli je tam místo na ledničku. A když nevíte, nevěříte. A když nevěříte, nekupujete.

Podle dat z realitních agentur v Praze a Brně se byty po home stagingu prodávají až o 78 % rychleji. A to nejde jen o marketing. Jde o to, že lidé vidí výsledek. Když vidíte kuchyň s moderní linkou, obědovým stolem a pár křesly, okamžitě si představíte, jak tam budete jíst. Když vidíte ložnici s postelí, nočními lampami a šatníkem, hned víte, že tam můžete spát. Prázdný byt vás nutí přemýšlet. Zařízený byt vás nechá cítit.

David Gablaš, který připravil rodinný dům v Jablonci nad Nisou, říká: „Když máš byt plný věcí, o kterých už ani nevíš, že tam jsou, nikdo jiný nevidí, že tam může být život.“ Vyklizení bytu není jen o odstranění nepotřebného. Je to o odstranění emocionálního zátěže, kterou majitel nevidí, ale kupující hned cítí.

Jak vypadá reálný proces home stagingu?

Není to jen přidat pár dekorací a nafotit to hezky. To je jen konec. Celý proces má pět kroků - a každý z nich je důležitý.

1. Vyklizení - Všechno, co není pevně připevněné, jde ven. Staré nábytky, hromady šatů, hrnek od kávy z roku 2018. Tohle je nejčastěji podceňovaný krok. David Gablaš původně odhadl vyklizení dvou bytů na 3 dny. Skutečně to trvalo 10 dní. Všechno se musí seřadit, zabalit, převézt a vyčistit.
2. Stavební úpravy - Prasklé omítky, špatně vymalované zárubně, špinavé podlahy. Všechno se vyrovná stěrkou, vymaluje se na bílo, dveře a vestavěné skříně se natřou novou barvou. V jednom projektu bylo spotřebováno přes 140 kg primalexu jen na výškové schodiště. Bez toho by byt vypadal jako „před“ - a nikdo by ho nekoupil.
3. Podlahy a osvětlení - PVC podlahy nahrazují staré linoleum. Výměna světel - místo žlutých žárovek přichází teplé bílé LED. V kuchyni se přidávají podsvícení pod horními škříněmi. Světlo změní celý charakter místnosti. Tmavý byt se stane jasným, úzký byt se zdá širší.
4. Nábytek a dekorace - Zde se začíná měnit realita. Nábytek není vlastní. Je zapůjčený, zpravidla moderní, neutrální, ale přívětivý. Bez příliš mnoha vzorů, bez červených gaučů. V ložnici je postel s bílými prostěradly, v obýváku nábytek v šedých a bežových tónech. Krajky se nahrazují jednoduchými závěsy. Obrazy jsou minimalistické, květiny jsou přirozené - ne plastové.
5. Profesionální fotografie - Bez tohoto kroku je všechno zbytečné. Mobilní fotky z telefonu ukazují stín, špatné osvětlení, nepřehledné kouty. Profesionální fotografie ukazují prostor tak, jak by měl vypadat. Světlo, úhel, kompozice - všechno je navrženo tak, aby byt vypadal největší, nejjasnější a nejpřívětivější.

Podle zkušeností z Jablonce nad Nisou trvá kompletní staging pro 2+kk byt 7-10 dní. Celkový rozpočet se pohybuje kolem 35 000-50 000 Kč bez DPH. To zní jako hodně? Zkontrolujte si, kolik jste zaplatili za výměnu koupelny. Tohle je výměna celého bytu - jen prodejního vzhledu.

Co stojí home staging? Reálné ceny z českých projektů

Neexistuje jedna cena. Vše závisí na velikosti bytu, stavu interiéru a rozsahu prací. Ale tady jsou reálné částky z projektů z roku 2025:

Největší náklady jsou vždy na nábytek a dekorace - ty se zapůjčují na 3-6 měsíců a stojí kolem 45 000 Kč. Malování a podlahy jsou fixní náklady. Fotografie a úklid jsou drobné, ale nezbytné. Když to sečtete, je to víc než výměna koupelny, ale méně než nové okna.

Co se stane po stagingu? Reálné výsledky

Po dokončení stagingu se začíná měnit všechno. David Gablaš, který připravil dům v Jablonci, měl po prodejní inzerci na Facebooku 40+ zájemců. Provedl 27 prohlídek. 12 zájemců přišlo jen z Facebooku - bez realitní agentury. Dva z nich podali vyšší nabídku než požadovaná cena.

Byt, který měl být prodán za 2,1 milionu Kč, skončil na 2,35 milionu. Ne proto, že byl lepší. Protože byl vidět. Lidé viděli, že se tam dá žít. A že se tam dá cítit doma.

Ve výsledku se byt prodal za 12 % více než původní odhad. A to byl byt, který byl před stagingem „plný věcí, o kterých už ani nevíte“. Po stagingu byl „prázdný, ale plný možností“.

Je home staging pro každého?

Ne. Ale je pro vás, pokud:

• Máte byt, který se prodává déle než 3 měsíce
• Nevidíte žádné zájemce, i když je cena realistická
• Byt je starý, ale nemáte peníze na kompletní rekonstrukci
• Chcete získat vyšší cenu bez přidávání metrů
• Chcete, aby se prodej stal rychlejší - než než vyčkáte další měsíc

Není to pro vás, pokud:

• Chcete prodat byt za „nejvyšší možnou cenu“ bez ohledu na čas
• Máte byt v novostavbě, který je už perfektně zařízený
• Nejste ochotni investovat 35 000-50 000 Kč
• Chcete dělat vše sami - staging funguje jen s profesionály

Home staging není luxus. Je to strategie. A jako každá strategie - má návratnost. A v Česku je návratnost často 3-5x. Když investujete 40 000 Kč a získáte 200 000 Kč navíc, není to náklad. Je to výdělek.

Co dělat, když nechcete platit za staging?

Nemusíte. Ale musíte dělat věci správně. Tady je jednoduchý návod pro ty, kdo chtějí dělat vše sami:

1. Vyklidte všechno - všechno, co není pevně připevněné. Šatník, kuchyňské nádobí, knihy, hračky, nábytek - všechno ven.
2. Upravte stěny - vymažte špatné omítky, vymalujte všechno na bílo. Dokonce i zárubně dveří. Bílá stěna je nejlepší pozadí.
3. Upravte osvětlení - vyměňte žárovky za teplé bílé LED. 4000K. Nežluté. Nezelené. Bílé.
4. Sežeňte nábytek - půjčte si od příbuzných nebo z rental služeb. Nejdůležitější: postel, gauč, stůl a židle. Stačí jedna v každé místnosti.
5. Přidejte detaily - pár květin, jedna větší věc na stěnu (obraz, zrcadlo), závěsy. Ne víc.
6. Fotografujte denně - použijte telefon, ale ne na ruce. Použijte stativ, nebo položte ho na stůl. Fotografujte v den, kdy je slunce. Otevřete všechny závěsy. Fotografujte z úhlu, který ukazuje celou místnost.

Tohle vám nezvládne 10 % růst ceny, ale zvládne to, že se byt prodá. A to je začátek.

Co přinese budoucnost?

Home staging už není trendy. Je to standard. A v příštích letech se bude rozšiřovat. Už dnes některé společnosti nabízejí virtuální staging - kde do prázdného bytu přidají 3D modely nábytku pomocí tabletu. Kupující si může přes telefon představit, jak by byt vypadal s novým nábytkem, i když ho tam není.

Ve vyspělých zemích už některé realitní agentury vkládají staging do smlouvy o prodeji. A v Česku to bude příští rok běžné. Ne proto, že je to hezké. Protože to funguje.

Byt nekupujete kvůli jeho stáří. Kupujete ho kvůli tomu, jak se v něm budete cítit. A home staging tohle umožňuje - bez rekonstrukce, bez nových oken, bez nové koupelny. Jen pomocí světla, nábytku a představivosti.