Tržní potenciál lokalit v ČR: Kde očekávat růst nemovitostí v roce 2026

Český realitní trh v roce 2026 neprobíhá podle starých scénářů. Pokud jste zvyklí na to, že stačí koupit cokoliv a počkat, až cena vzroste, budete muset přehodnotit strategii. Trh je nyní vysoce selektivní. Kupující jsou opatrnější, ale zároveň mají před sebou optimistické hospodářské vyhlídky. Klíčovým faktorem není už jen „koupit“, ale „kde koupit“. Regionální diference se prohlubují a příležitosti nejsou rozloženy rovnoměrně. Zatímco některá města stagnují, jiná zažívají boom díky infrastruktuře a migraci populace.

Hlavní otázkou pro každého investora nebo budoucího majitele je tedy jednoduchá: Kde se oplatí vsadit? Odpověď leží v kombinaci demografie, dopravní dostupnosti a kapacity stavebních firem. Podívejme se na konkrétní data a trendy, které definují rok 2026.

Klíčové poznatky

• Praha řeší akutní nedostatek: Město potřebuje ročně 20 000 bytů, postaví se jen cca 6 700. To znamená, že se prodá téměř vše, co vznikne.
• Pardubice jsou lídrem růstu: Budoucí vysokorychlostní trať (32 minut do Prahy) dělá z tohoto krajského města hlavního favorita pro investice.
• Ceny rostou mírně: Odborníci odhadují meziroční nárůst cen bytů ve městech o 3-7 procent.
• Hlavní brzda je administrativa: Pomalé stavební řízení limituje nabídku více než samotná poptávka.
• Kvalita zatím nehrává roli: Kvůli nedostatku nabídka diktuje podmínky, developeři nemusí soutěžit architekturou.

Ekonomický kontext roku 2026: Proč trh ožívá?

Rok 2026 přináší pozitivní signály z makroekonomického prostředí. Richard Moravka, zakladatel skupiny Redstone, která je jednou z největších developerských skupin v České republice zaměřenou na rezidenční i komerční projekty, naznačuje, že trh by měl zaznamenat silný výkon. Důvodem je zrychlení hospodářského růstu a pokles úrokových sazeb. Nižší úroky znamenají, že hypoteční úvěry jsou znovu dostupnější pro širší vrstvu obyvatel, což okamžitě oživuje poptávku.

Tento ekonomický impuls však narazí na jednu tvrdou zeď: kapacitu stavebnictví. Ceny stavebních prací zůstávají vysoké a stavební firmy mají plné ruce práce. I když by lidé chtěli koupit více nemovitostí, fyzicky se jich nestihne postavit dostatek. Tento disbalans drží ceny stabilně nahoře a vytváří prostředí, kde je výhodnější vlastnit aktivum, které se nedá snadno nahradit novou výstavbou.

Jediným reálným rizikem, které analytici vidí, jsou neočekávané globální ekonomické šoky. V současné době však nejsou patrná žádná specifická hrozba, která by tento pozitivní trend zlomila. Pro investora to znamená, že okno příležitostí je otevřené, ale musí být rychlý - nejlepší lokality se obsazují rychle.

Praha: Motor trhu s chronickým deficitem

Praha si i v roce 2026 udržuje pozici absolutního motoru českého realitního trhu. Ale situace zde není zdravá. Hlavní město čelí dramatické nerovnováze mezi poptávkou a nabídkou. Podle odborných odhadů potřebuje Praha ročně vytvořit přibližně dvacet tisíc nových bytových jednotek, aby pokryla přirozený růst populace a změnu domácností. Ve skutečnosti se však postaví pouze zhruba třetina této potřeby, tedy kolem 6 700 bytů.

Důsledek je přímočarý: v Praze se prakticky prodá vše, co se postaví. Nezáleží příliš na tom, zda je architektura inovativní, nebo zda je řešení interiéru ideální. Lidé prostě potřebují bydlet. To platí zejména pro segment pronájmu. Poptávka po nájemných bytech výrazně převyšuje nabídku. Kvalitní byty se pronajímají často ještě před tím, než jsou dokončeny. Hlavními aktéry jsou mladí profesionálové, zahraniční pracovníci a studenti, kteří tvoří stabilní základnu nájemníků.

Pro investora je to dobrá zpráva, ale s háčkem. Nemusíte se bát, že byt nezískáte nájemníka. Musíte se bát, že nekoupíte kvalitní projekt za rozumnou cenu. Protože konkurence mezi developery je nízká (kvůli nedostatku místa a povolení), kvalita staveb není primárním konkurenčním faktorem. Developeři mohou být méně ambiciózní, protože ví, že prodej zajistí sama lokalita.

Pardubice: Největší příležitost regionálního růstu

Zatímco Praha je jasná volba, její ceny jsou již velmi vysoké a marže pro investory se zužují. Skutečný "game-changer" pro rok 2026 a následující léta hledáme v regionech. A tady jedno město vystupuje jako jasné číslo jedna: Pardubice.

Investiční analytici, včetně Richarda Moravky, věří v obrovský potenciál Pardubic. Důvod není jen v aktuální cenové hladině, která je nižší než v Praze, ale především v transformaci dopravní infrastruktury. Klíčovým prvkem je připravovaná vysokorychlostní trať. Ta má zajistit spojení z Pardubic do centra Prahy za pouhých 32 minut.

Co to znamená v praxi? Časová dostupnost Pardubic se začne rovnat cestě z mnoha pražských satelitních měst (jako jsou Brandýs nad Labem nebo Říčany), která jsou dnes považována za drahá. Když se doba cesty zkrátí pod půl hodiny, mění se vnímání vzdálenosti. Pardubice přestávají být „venkovem“ a stávají se efektivním spádovým územím pro pražský trh práce.

Tento efekt již nyní začíná reflektovat trh. Meziroční růst cen bytů v Pardubicích patří k nejvyšším v zemi. Investoři, kteří včas rozpoznali dopravní potenciál, již nakupují pozemky a byty. Pokud čekáte na vstup do regionálních trhů, Pardubice jsou momentálně nejbezpečnější sázka s vysokým růstovým potenciálem.

Ostatní krajská města: Stabilní růst 3-7 %

Ačkoli Pardubice vedou, nejsou samy. Data z ledna 2026 ukazují, že většina krajských měst zaznamenává meziroční růst cen bytů. Analytici se shodují, že v roce 2026 můžeme očekávat nárůst cen ve městech v rozmezí 3 až 7 procent ročně. Je to konzervativní, ale stabilní růst, který překonává inflaci a nabízí solidní zhodnocení kapitálu.

Situace u rodinných domů je odlišná. Zatímco byty ve městech těží z urbanizace a mobility, rodinné domy mimo hlavní centra mohou zažívat pomalejší růst, nebo dokonce stagnaci v některých menších lokalitách. Důvodem je vyšší provozní náročnost, starší stavební fond a menší flexibilita pro moderní pracovní modely (home office vyžaduje dobré digitální spojení, které není všude).

Při výběru lokality mimo Prahu a Pardubice se zaměřte na města s univerzitami (Olomouc, Brno, Plzeň) a silným průmyslovým základem. Tam je poptávka po nájemném bydlení stabilní díky studentům a zaměstnancům firem.

Hlavní brzda trhu: Administrativa a stavební řízení

Proč nenabourají developeři ceny masovou výstavbou? Proč není nabídka vyšší? Hlavním viníkem nejsou peníze, ale čas a papíry. Pomalé povolovací procesy jsou největší brzdou většího rozvoje českého realitního trhu.

Stavební řízení v Česku trvá dlouho. Od získání pozemku po vydání kolaudačního rozhodnutí může uplynout několik let. Tato administrativa brání tomu, aby se na trhu objevila nabídka, která by mohla uspokojit poptávku a tím zmírnit růst cen. Dokud bude stát komplikovat procesy, zůstane trh oligopolistickým - pár velkých developerů kontroluje většinu nové výstavby.

Richard Moravka upozorňuje na důležitý bod: Teprve tehdy, až se stavební řízení zrychlí, začnou projekty soutěžit na základě kvality. Bude se hrát o architekturu, materiály, zelené prvky a chytrá řešení. Dosavadní stav je takový, že kvalita není konkurenční výhodou, protože kupující nemá na výběr. Pro spotřebitele to znamená, že musí akceptovat dané podmínky. Pro investora to znamená, že riziko špatného projektu je nižší, protože trh je žíznivý po jakékoli nabídce.

Strategie pro investory a kupující v roce 2026

Na základě těchto dat lze odvodit několik praktických kroků. Pokud plánujete investici nebo koupi bydlení, řiďte se těmito principy:

1. Sledujte infrastrukturu: Investujte tam, kde se budují dálnice, železniční tratě nebo metro. Případ Pardubic je dokonalým příkladem. Doplněte výzkum o plánované projekty v Liberci nebo Ústí nad Labem.
2. Nečekejte na ideální cenu: V Praze a hlavních městech se ideální cena pravděpodobně nikdy nenastolí, dokud nebude vyřešen problém s povoleními. Lepší je koupit dříve a držet delší dobu.
3. Zaměřte se na pronájem: V Praze a Brně je trh s nájemnými byty extrémně poptávkově orientovaný. Krátkodobé prázdnoty nejsou problémem, pokud máte kvalitní produkt.
4. Buďte obezřetní u rodinných domů: Pokud nemáte konkrétní důvod bydlet venku, rodinné domy v malých obcích mohou mít nižší likviditu a pomalejší růst hodnoty než byty ve městech.
5. Kontrolujte kapacitu developera: Sledujte, zda firma stihne dokončit projekt včas. Zpoždění kvůli administrativě jsou běžná a mohou vám zdražit financování.

Trh v roce 2026 není pro laika. Vyžaduje analýzu, trpělivost a pochopení toho, že nemovitost není jen cihly, ale především poloha a přístupnost. Ty, kdo pochopí dynamiku regionálního růstu a dopravních uzlů, mají před sebou velmi slibné období.