Úklid a decluttering: jak připravit byt nebo dům k prodeji a zvýšit jeho hodnotu

Úklid a decluttering pro prodej nemovitosti není jen o tom, aby bylo vše čisté. Je to o tom, aby kupující viděli potenciál, ne vaše osobní životní příběhy. V České republice se tento přístup, známý jako home staging, postupně stává standardem - ať už prodáváte byt v Brně nebo dům v Praze. Nejde o to, abyste přeměnili svůj domov v nějaký stylizovaný showroom. Jde o to, abyste odstranili překážky, které brání lidem si představit, že by tam mohli žít.

Proč to vůbec dělat? Čísla nemluví samy o sobě

Podle průzkumu REMAX ČR z roku 2022, který analyzoval 150 prodaných nemovitostí v Praze a Brně, byty a domy připravené profesionálně prodávaly o 7-10 % dražší než ty, které byly jen „trochu uklizené“. Doba, po kterou nemovitost visela na trhu, se zkrátila o průměrně 73 dní. To znamená, že místo tří měsíců čekání můžete mít podepsanou smlouvu za pět týdnů.

Proč to funguje? Lidé nekupují čistotu. Kupují možnost. Když vidí přeplněnou kuchyni nebo zaslané skříně, myslí si: „Tohle budu muset vyklidit.“ A to je práce, kterou nechcete mít. Když ale vidíte prázdnou, dobře osvětlenou místnost s čistými okny a nepoškozenými zárubněmi, myslí si: „Tohle bych mohl upravit podle sebe.“

Krok 1: Vyklizení - největší vliv na prodejní cenu

Největší chyba, kterou lidé dělají? Myslí si, že „tohle ještě někdy použiju“. Ale pokud jste předmět za posledních 12 měsíců nepoužili, pravděpodobně ho nepotřebujete. Toto pravidlo je jednoduché a funguje.

Rozdělte všechny věci do čtyř skupin:

1. Věci k odstranění - poškozené, staré, nepotřebné (např. rozbitá lampa, staré noviny, zbytečné nádobí).
2. Věci ke zvážení - ty, které máte rádi, ale nevíte, jestli je chcete ponechat (např. dětské hračky, které už děti nehrály, ale nechcete je dát pryč).
3. Věci k ponechání - používané, potřebné, důležité.
4. Věci k opravě - věci, které by mohly být opraveny a znovu použity (např. zlomená noha stolu, špatně zavírající dveře).

Největší chyba? Ponechat věci v skříních. 68 % kupujících otevírá skříně, šatníky, skříně v koupelně. A když vidí přeplněné regály nebo zbytečné věci, hned si myslí: „Tohle bude muset vyklidit.“ Řešení? Pronajměte krátkodobý skladovací prostor. V Brně stojí 500 Kč za týden. To je méně než cena jedné návštěvy čistící služby.

Odstraňte i osobní předměty: fotky, dětské kresby, náboženské předměty, odznaky, plakáty. Necháte-li je tam, kupující si myslí: „Tohle je domov někoho jiného.“ Cílem je vytvořit prostor, který se hodí každému.

Krok 2: Hloubkové čištění - tam, kde nikdo nevidí

Čištění není jen o tom, aby to vypadalo hezky. Je to o tom, aby to vonělo čistě a zároveň vypadalo, že tu nikdy nebyl nepořádek.

Největší dopad má:

• Čištění oken a zrcadel - zvyšuje hodnotu o 2,3 %. Čistá okna nejen připouští více světla, ale vytvářejí dojem, že byt je výborně udržovaný.
• Odstranění otisků prstů z vypínačů, klik a západky - to je první věc, kterou lidé dotýkají, když vstoupí do domu.
• Navoskování podlah - pokud máte dřevěné podlahy, zkontrolujte, zda nejsou poškrábané. Malé poškození můžete zasvítit speciálním voskem.
• Čištění spotřebičů - lednice, sporák, pračka, mikrovlnka. Nechte je čisté, bez zbytků potravin, bez mastnoty. Pokud je staré, ale funguje, zkontrolujte, jestli není značně znečištěné.
• Detailní úklid dveří - nejen dveře, ale i zárubně, kování, kliky. Čisté dveře vytvářejí dojem, že celý dům byl pečlivě udržován.

Koupelna je největší bod neúspěchu. 42 % kupujících se stěžuje na špatně uklizené koupelny. Zkontrolujte: čistota kádě, výplně kolem vany, kohoutky, zrcadlo, štětce, šampony, mýdla. Všechno, co není potřeba, odeberte. Nechte jen základní věci - a to jen v krabičkách.

Krok 3: Drobné opravy - nejlevnější zvýšení hodnoty

Malé vady mají velký vliv. Největší dopad na cenu má oprava malby (1,8 %), pak oprava dveří a zárubní (1,5 %), a pak oprava klik a západky (1,2 %).

Co udělat:

• Natřete zárubně, radiátory, dveře - čistá, jednotná barva dělá velký rozdíl.
• Zapněte všechny vypínače a zkontrolujte, jestli svítí všechny žárovky.
• Odstraňte praskliny ve zdech - použijte hmotu na špachtle a pak přebarvěte.
• Zkontrolujte, jestli dveře zavírají správně. Pokud škrábejí, přizpůsobte zárubně.
• Upravte nebo vyměňte poškozené dlaždice v koupelně.
• Odstraňte špínu z koberců a štětce - pokud je koberec starý a nečistý, přemýšlejte o jeho výměně.

Tyto opravy stojí méně než 2.000 Kč, ale mohou zvýšit prodejní cenu o desítky tisíc. A to je výnos, který si každý vlastník může dovolit.

Profesionální služba vs. DIY - co vybrat?

Podle průzkumu Reality Pro Radost z roku 2023 se profesionálně připravené nemovitosti prodávaly za 92 % požadované ceny. U těch, které vlastníci připravili sami, to bylo jen 84 %. Proč? Vlastníci podceňují nepořádek. Když žijete v domě, přestáváte všímání nečistotám, škrábaným stěnám, přeplněným skříním. Profesionál to vidí zvenčí - jako kupující.

Profesionální služba stojí 8.000-25.000 Kč pro byt 60 m². To je 0,1-0,5 % z prodejní ceny. Většinou se to vyplatí - pokud prodáváte byt nebo dům za více než 5 mil. Kč. U levných nájemních bytů pod 3 mil. Kč se návratnost často nevyplácí.

Alternativou je virtuální staging - upravené fotografie, kde se do prázdných místností přidá nábytek. Stojí 800-2.500 Kč. Ale varování: kupující, kteří přijdou na prohlídku, budou zklamáni, když uvidí prázdnou místnost, která na fotce vypadala jako luxusní salon. To je jedna z nejčastějších chyb - použít virtuální staging jako náhradu za skutečný úklid.

Co se děje v ČR? Trendy a realita

Home staging se v Česku rozšiřuje. V Praze se využívá u 25 % prodávaných nemovitostí. V ostatních městech jen u 5 %. Ale trend je jasný: do roku 2025 by měl být standardem u 30 % nemovitostí nad 5 mil. Kč.

Největšími poskytovateli jsou Znovučistě, Kvalitní úklidové služby a REMAX Home Staging. V roce 2023 spustila Česká asociace realitních makléřů první certifikační program - zatím ho absolvovalo 47 specialistů. To je málo. Ve Spojených státech je na 5.000 obyvatel jeden specialist, v ČR na 10 milionů.

Nový trend? Ekologický home staging. 41 % klientů v roce 2023 vybíralo služby s ekologickými čisticími prostředky - oproti 29 % v roce 2021. To je značný posun. Lidé nejen chtějí čistý dům - chtějí i bezpečný.

Praktický plán - jak to udělat krok za krokem

Nečekáte na poslední chvíli. Příprava trvá 30 dní. Postup:

1. 30 dní před prodejem - začněte s declutteringem. Vyklízíte skříně, šatníky, skříňky. Rozdělujte věci do kategorií. Přemýšlejte o pronájmu skladu.
2. 14 dní před prodejem - hloubkové čištění. Všechny povrchy, okna, koupelna, kuchyně, podlahy. Nechte si vyměnit závěsy, pokud jsou špinavé.
3. 7 dní před prodejem - drobné opravy. Napravte všechno, co škrábe, zatéká, nezavírá. Zkontrolujte světla, vypínače, kohoutky.
4. Den před prohlídkou - otevřete všechna okna, zapněte osvětlení, odstraňte všechny koše, zbytečné věci z kuchyně. Nechte domov vonět čistě - bez parfémů, bez vůně jídla. Použijte jen čistý vzduch.

Nezapomeňte: největší chyba je přílišná minimalizace. Když je všechno prázdné, kupující si neumí představit, jak by tam žili. Některé věci můžete ponechat - např. pár knih na polici, jednu vaze na stole. Stačí, aby to vypadalo jako domov, ne jako showroom.

Co po prodeji?

Pokud se vám daří, nemovitost se prodá rychle a za dobrý cenu. A co teď? Většina lidí, kteří to dělají, to opakuje. Příprava nemovitosti k prodeji se stává součástí životního stylu. Není to jen o penězích. Je to o tom, aby každý dům, který opouštíte, zanechal dojem, že tam byl dobře udržovaný, pečlivě připravený a respektovaný.