Lokality s vysokým nájemním výnosem pro investory v ČR 2025

Co znamená vysoký nájemní výnos a proč to dnes platí?

Nejde o magii. Nejde o štěstí. Jde o to, kde koupíte byt. V roce 2025 je výnos z nájmu v některých městech České republiky dvojnásobný než v Praze. Kde jinde můžete vložit 3 miliony korun a každý měsíc dostávat 14 500 Kč, aniž byste museli pracovat? A to všechno při tom, že hypotéky stojí 8 % a banky odmítají většinu žádostí o bydlení. Investice do nemovitosti už není volba - je to jediná cesta, jak zachovat kapitál.

Co je vůbec vysoký nájemní výnos? To je jednoduché: pokud vám byt přinese ročně víc než 5 % z jeho hodnoty, patří do kategorie vysokovýnosných. V Praze to znamená 3-4 %. V Ostravě nebo Ústí nad Labem to může být 7-9 %. To je rozdíl mezi tím, jestli si můžete dovolit nějakou údržbu, nebo jestli se budete ptát, zda vám výnos stačí na účet za elektřinu.

Proč to teď? Hypotéky jsou vysoké, banky nechce vydávat půjčky na bydlení, a lidé se přesunují z Prahy do regionů. Výsledek? Větší poptávka po nájmu, nižší ceny bytů - a vyšší výnosy. Podle České národní banky se výnosy z nemovitostí v posledních třech letech zvýšily o 60 %. Žádná jiná investice nezvládla takový nárůst bez větší volatility.

Kde najít vysoký výnos? Nejlepší lokality v ČR v roce 2025

Nechcete kupovat byt tam, kde vám výnos padne na 3 %. Chcete tam, kde vám přinese 7 % a víc. Tady jsou nejvýnosnější lokality podle aktuálních dat z května 2025:

• Ostrava-centrum - 7-9 % výnosu. Byty 2+kk za 3-3,5 mil. Kč, nájem 14 000-16 000 Kč. Nejvyšší poptávka po bytách pod 50 m². Studenti, dělníci, mladí profesionálové z technologických parků.
• Ústí nad Labem - 6-8 %. Cena za m² kolem 85 000 Kč. Nájemné 11 000-13 000 Kč. Nejvyšší výnos v celé republice pro byty pod 4 mil. Kč. Dlouhá doba obsazení (47 dní), ale stálý tok nájemníků.
• Liberec - Perštýn - 6-8 %. Blízko vysoké školy, univerzity, centra města. Ideální pro studenty a zaměstnance v průmyslu. Nájemné 10 500-12 000 Kč za 2+kk.
• Plzeň - Borské pole - 5,5-7 %. Technologický park, nové bytovky, růst nájemného o 15 % ročně. Výborná dostupnost veřejné dopravy. Doba obsazení: 38 dní.
• Karlín a Holešovice (Praha) - 5-7 %. Jediné pražské oblasti, kde výnos překračuje 5 %. Moderní bytovky, blízko metra, vysoká kvalita stavby. Cena za m²: 140 000-150 000 Kč.

Praha jako celek má výnos jen 3-4 %. Výška cen vám snižuje výnos. V Ostravě koupíte 2+kk za 3,2 mil. Kč. V Praze za stejnou částku dostanete 1+kk nebo byt ve špatném stavu. To není investice - to je ztráta času.

Co vás stojí - hrubý vs. čistý výnos

Nezapomeňte: výnos, který vám ukazuje realitní kancelář, je hrubý. To je jen nájemné dělené cenou bytu. Ale skutečný příjem je menší. Mnozí investoři si myslí, že dostanou 8 %, a pak se diví, proč mají na konci roku nula.

Čistý výnos je hrubý minus:

• daň z příjmu (19 % od ledna 2025)
• údržba (1,5 % ročně z hodnoty bytu)
• pojištění (2 000-3 000 Kč ročně)
• administrace (pokud nepoužíváte agenturu, je to vás)
• prázdné období (průměrně 42 dní ročně)

Příklad: Byt v Ústí nad Labem za 3,5 mil. Kč, nájem 13 000 Kč měsíčně. Hrubý výnos: (13 000 × 12) / 3 500 000 = 44,6 % → 44,6 %? Ne, 44,6 je měsíční příjem, roční je 156 000 Kč. 156 000 / 3 500 000 = 4,46 % hrubého výnosu. Čistý výnos po daních a nákladech: 3,8-4 %.

Ve vysokovýnosných lokalitách je rozdíl menší. V Ostravě s nájmem 14 500 Kč a cenou 3,2 mil. Kč je hrubý výnos 5,4 %. Čistý výnos po nákladech: 4,6-4,8 %. To je stále víc než v Praze.

Co nekupujte - výnosové pasti

Některé lokality vypadají jako zlatá žíla. Ale nejsou. Karlovy Vary nabízejí 7-9 % výnosu. Ale v zimě je byt prázdný 3 měsíce. Turisté neplatí dlouhodobě. Když se zastaví cestovní ruch, ztrácíte příjem. To není investice - to je hazard.

Karlovy Vary, Mariánské Lázně, Jáchymov - tyto místa mají vysoký výnos, ale i vysoké riziko. Pokud potřebujete stabilní příjem, vyhněte se nim. Podobně: města bez pracovních příležitostí, bez škol, bez veřejné dopravy. Pokud byt není do 500 metrů od zastávky, nebude ho nikdo chtít.

Ještě jedna past: byty za 2 mil. Kč s výnosem 10 %. To je často znamení, že je to špatná stavba, špatná lokalita, nebo že se bude muset přestavovat. Takový byt vám stojí 2 mil. Kč, ale na opravu potřebujete další 600 000. Výnos 10 % je fikce. Reálný výnos po opravě: 3-4 %.

Prof. Jan Novák z VŠE říká: „Vysoký výnos není vždy dobrý. Často je to jen signál, že něco není v pořádku.“

Co zvolit - ideální byt pro vysoký výnos

Není důležité, kde koupíte byt. Je důležité, jaký byt koupíte.

Nejlepší dispozice: 2+kk nebo 2+1. Tato velikost má nejvyšší poptávku. Obsazenost: 92 %. 3+kk mají obsazenost jen 78 %. 1+kk se prodávají rychle, ale mají nízkou hodnotu a nízký nájem. 2+kk je ideál.

Umístění: do 500 metrů od zastávky. Do 1 km od vysoké školy nebo technologického parku. Do 1,5 km od obchodu nebo supermarketu. Pokud byt není v těchto zónách, bude prázdný déle. Průměrná doba obsazení v regionálních městech je 56 dní - v Praze 28. Výběr lokality je klíč.

Stav bytu: nekupujte byt, který potřebuje kompletní rekonstrukci. Kupujte byt, který je v dobrém stavu, ale nevyžaduje luxus. Kvalitní koupelna, moderní kuchyně, tepelná izolace. To je vše, co potřebujete. Pokud se vám podaří koupit byt za 85 000 Kč/m² v Ústí, a ten je v dobrém stavu, máte vyhráno.

Co vás čeká - náklady, rizika, příští rok

Investice do nemovitosti není jen o koupi. Je to dlouhodobý projekt. Každý rok potřebujete:

• 1,5 % hodnoty bytu na údržbu (např. 52 500 Kč ročně na byt za 3,5 mil. Kč)
• 19 % daň z příjmu
• čas na hledání nájemníků
• právní ochranu (smlouva, záruka, výpověď)

Nejčastější problém? Administrace. 78 % investorů hlásí, že to trvá víc času, než očekávali. Příjmy jsou stabilní, ale každý nový nájemník znamená náklady na reklamu, kontrolu, účetnictví.

Riziko: přehřátí trhu. ČNB varuje: cena nájmu přesáhla 25 krát měsíční nájemné. Zdravá hranice je 20. To znamená, že některé byty jsou přeceněné. Pokud koupíte byt v Ostravě za 3,8 mil. Kč s nájmem 15 000 Kč, je to 25,3. To je riziko. Změna v ekonomice - a cena klesne.

Předpověď na rok 2026: výnosy se mírně sníží. V nejatraktivnějších městech o 0,5-1,2 procentního bodu. Důvod: přichází více investic. Více bytů = více nabídky = nižší nájemné. Ale i tak - výnosy budou nad 5 % v regionech. V Praze budou nadále pod 4 %.

Co dělat teď - krok za krokem

Nechcete jen slyšet, jak to funguje. Chcete to udělat. Tady je plán:

1. Zjistěte, kolik máte na začátek. Minimálně 2,5 mil. Kč na byt + 300 000 Kč na poplatky a údržbu.
2. Vyberte 3 města. Např. Ostrava, Ústí nad Labem, Liberec. Zkontrolujte aktuální ceny na StalyNajem.cz nebo Roomify.cz.
3. Podívejte se na nájemné. Najděte 3 stejné byty - 2+kk. Zapište si nájemné a cenu.
4. Vypočítejte hrubý výnos. (Měsíční nájemné × 12) / cena bytu. Hledejte výše než 5 %.
5. Navštivte lokalitu. Projděte ulice. Je tam doprava? Jsou tam školy? Jsou tam lidé? Je to čisté nebo opuštěné?
6. Kupte byt v dobrém stavu. Nejde o luxus. Jde o funkčnost.
7. Najměte správce. Nebo se naučte spravovat sám. Administrace je největší náklad.

První byt je vždy nejtěžší. Ale když ho máte, začnete vydělávat. A to je to, co dnes všechno znamená.

Je to lepší než spoření nebo akcie?

Porovnejte:

• Spořicí účet: 3,2 % (ČNB, květen 2025)
• Investiční fondy: 4-6 %, ale s rizikem klesajících cen
• Byt v Ústí: 4,6-4,8 % čistý výnos, plus fyzická hodnota, která se neztrácí
• Byt v Praze: 3-3,5 %, ale s růstem ceny 2-4 %

Byt není jen o příjmu. Je to fyzická věc. Když se zvýší inflace, zvýší se i nájemné. V roce 2024 koreloval růst nájemného s inflací v poměru 0,87. To znamená: když stoupne cena potravin, stoupne i nájemné. Vaše investice se chrání sama.

Neexistuje jiná investice, která vám dává příjem, ochranu proti inflaci a možnost růstu hodnoty. V regionálních městech to funguje. V Praze ne.