Realitní kanceláře vs. nezávislí makléři: Co je lepší pro vás v roce 2025

Chcete prodat byt nebo koupit dům, ale nevíte, jestli si vybrat realitní kancelář nebo nezávislého makléře? V Česku je to otázka, kterou si klade každý, kdo se vydá do realitního trhu. A nejde jen o to, kdo bude dělat práci. Jde o to, co vám skutečně přinese nejlepší výsledek - rychlejší prodej, vyšší cenu, klid v hlavě nebo nižší náklady. A to všechno bez toho, abyste se ocitli v rukou někoho, kdo vás jen využívá.

Co vlastně realitní kancelář dělá, co nezávislý makléř ne?

Realitní kancelář je jako malá firma. Má ofisu, značku, tým, interní systém a často i přístup k databázi tisíců potenciálních kupujících. Když podepíšete smlouvu s kanceláří, nejednáte s jedním člověkem, ale s celou organizací. Ta vám nabídne fotografování, video prohlídky, virtuální prohlídky, přípravu smluv podle aktuálního práva, komunikaci s hypotéčními makléři a i kontrolu všech dokumentů. Všechno to je připraveno - vy jen podepíšete a čekáte na zákazníka.

Nezávislý makléř je jiný. Je to osoba samostatně výdělečně činná (OSVČ), která pracuje sama. Nemá žádnou kancelář na zádech. Všechno, co dělá, dělá sám: fotí nemovitost, píše inzeráty, hledá kupující, řeší smlouvy, zajišťuje právní servis. Když ho vyberete, nekoupíte službu firmy - koupíte jeho čas, zkušenosti a osobní přístup.

Proč si někdo vybere realitní kancelář?

Jednoduše: protože chce klid. Pokud nemáte čas, nechcete řešit papíry, nevíte, jak funguje trh, nebo se bojíte, že něco přehlédnete - kancelář je vaše bezpečnostní síť. Většina velkých kanceláří, jako je RE/MAX nebo ERA, má vlastní systémy, které obsahují tisíce smluv, které se pravidelně aktualizují podle nových zákonů. To znamená, že smlouva, kterou vám dají, je právně bezpečná. Nemusíte se bát, že vás někdo podvede kvůli špatnému textu.

Dále mají přístup k neveřejným informacím. Například ví, jaké ceny měly nedávno prodané byty ve vašem domě. Ví, kdo zrovna hledá byt s balkonem a parkováním v Praze 5. Ví, kdo má zájem a kdo jen zkouší. Tato informace je pro prodávajícího zlatá. Bez ní se můžete dostat do situace, kdy prodáte za 10 % méně, než byste mohli.

A ještě jedna věc: kanceláře spolupracují mezi sebou. Když vám někdo z jiné kanceláře přinese zájemce, vašemu makléři to stačí - a vy dostanete nabídku. To zvyšuje šance na rychlý prodej. Pokud máte urgentní potřebu, třeba kvůli přestěhování, je to klíčové.

Proč si někdo vybere nezávislého makléře?

Za prvé: nižší provize. Zatímco kanceláře si často účtují 3-5 % z prodejní ceny, nezávislí makléři často nabízejí 2-3,5 %. Někteří dokonce mají fixní poplatky - třeba 25 000 Kč za prodej bytu. To může u větší nemovitosti znamenat ušetření desítek tisíc korun.

Za druhé: personalizace. Nezávislý makléř nemá pevné pravidla. Nemusí vám dělat video prohlídku, pokud si myslí, že fotky stačí. Nemusí vás nutit na schůzku, pokud ví, že kupující je zájemce z internetu. Může se přizpůsobit vašemu stylu, vašemu tempu, vašim potřebám. Pokud jste někdo, kdo chce, aby vám někdo opravdu naslouchal - tohle je vaše volba.

A ještě jedna výhoda: koncentrace. Když makléř pracuje jen s pěti klienty najednou, může věnovat každému větší pozornost. U kanceláře, kde makléř má 30 klientů, se můžete ocitnout na čtvrtém místě v seznamu priorit. U nezávislého makléře jste první.

Co vás může stát dražší než provize?

Většina lidí si myslí, že hlavní rozdíl je v ceně. Ale největší riziko není v tom, že zaplatíte o 1 % víc. Je v tom, že vás někdo podvede. A to se stává - v obou typech.

V realitních kancelářích se někdy stává, že makléř je jen zaměstnanec, který chce rychle uzavřít smlouvu, aby dostal bonus. Nezajímá ho, jestli dostanete nejlepší cenu. Zajímá ho, jestli to zvládne do konce měsíce. A protože kancelář má širokou síť, může vás zatlačit na rychlý prodej, i když trh nevyžaduje.

U nezávislých makléřů je riziko jiné: někdo nemá zkušenosti, neví, jak se píše smlouva, neví, co je povinné. A když se něco pokazí - například se nezaregistruje zástavní právo - můžete zůstat bez peněz. A protože nejsou pojištěni, nemáte kam se obrátit.

To je důvod, proč je důležité nevybírat podle ceny. Vyberte podle důvěry. Zajistěte si, že máte podpis na smlouvě, že máte název firmy nebo OSVČ, a zkontrolujte, jestli má pojištění odpovědnosti. To je základ. A pokud ho nemá - jste v nebezpečí.

Co se změní v roce 2025?

Ministerstvo pro místní rozvoj připravuje zákon, který má realitní činnost převést z volné živnosti na vázanou. To znamená, že budete muset mít vysokoškolské vzdělání nebo 3 roky praxe, povinné pojištění odpovědnosti a pravidelné školení. Tento zákon ještě neplatí, ale má být schválený do konce roku 2025.

Co to znamená pro vás? Pokud si vyberete makléře, který je už nějakou dobu v oboru, nejspíš bude mít všechno připravené. Ale ti, kteří teď začínají - budou mít problém. A to je dobrá zpráva. Když se trh vyčistí, zůstanou jen ti, kdo opravdu vědí, co dělají. A to znamená, že v roce 2026 bude mít každý, kdo si najme makléře, větší jistotu.

Kdo by měl vybrat kancelář?

- Kdo chce rychlý prodej a nemá čas se věnovat administrativě. - Kdo nemá žádné zkušenosti s právními dokumenty nebo hypotékami. - Kdo chce profesionální fotografie, video, virtuální prohlídky a široký dosah na trhu. - Kdo prodává nemovitost v oblasti, kde kancelář má silnou přítomnost (např. Praha, Brno, Ostrava).

Kdo by měl vybrat nezávislého makléře?

- Kdo chce nižší provizi a je ochoten věnovat čas komunikaci. - Kdo má jedinečnou nemovitost (starý dům, pozemek, atypický byt) a potřebuje kreativní marketing. - Kdo chce osobní přístup a nechce být „jen číslem“ v systému. - Kdo má nějaké znalosti, nebo má příbuzného, který umí pomoci s papíry.

Co dělat před podepsáním smlouvy?

1. Zkontrolujte, jestli má makléř povolení k živnosti. Zadejte jeho IČO do registru živností na mfcr.cz. Nezapomeňte, že nezávislý makléř je OSVČ - nemá „firmu“, ale má IČO.

2. Požádejte o pojištění odpovědnosti. Pokud ho nemá - odmítněte. Bez něj jste v riziku.

3. Podívejte se na jeho portfolio. Kdo je jeho předchozí klienti? Má fotky, které vytvořil? Má recenze? Hledejte konkrétní příklady, ne jen „jsem nejlepší“.

4. Porovnejte nabídky. Nevezměte první, který vám řekne „já to zvládnu“. Zeptejte se tří lidí. Porovnejte, co zahrnuje jejich služba. Někdo vás nabídne jen inzerát, jiný vám připraví kompletní balíček.

5. Podívejte se na lokaci. Makléř, který zná vaši čtvrť, je důležitější než ten, co má největší kancelář. Zná, kdo kupuje, kdo prodává, jaké ceny se pohybují. To je neocenitelné.

Co dělat, když se něco pokazí?

Pokud jste si vybrali kancelář, můžete se obrátit na jejich vnitřní kontrolu. Většina má odborný tým, který řeší stížnosti. U nezávislého makléře je to složitější. Pokud nemá pojištění, musíte se obrátit na soud. Proto je pojištění klíčové. A pokud vám někdo řekne „nemám pojištění, ale jsem čestný“ - nevěřte. Čestnost nezabraňuje chybám. Pojištění zabraňuje finančnímu škodě.

Závěr: není to otázka „co je lepší“, ale „co je pro vás správné“

Realitní kancelář není lepší. Nezávislý makléř není lepší. Je to otázka vašich potřeb. Pokud chcete klid, rychlost a profesionální podporu - kancelář je vaše volba. Pokud chcete šetřit, mít osobní přístup a nechat se vést - nezávislý makléř vám může pomoci lépe.

Ale nezapomeňte na jednu věc: každý makléř, bez ohledu na model, je jen lidí. A lidé se liší. Někteří jsou profesionálové, někteří jen hledají rychlý zisk. Zkoumejte, nevybírejte podle jména firmy. Vyberte toho, kdo vám věříte. A ten, kdo vás nechá v klidu, ať už je to kancelář nebo osoba - ten je pro vás ten správný.